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Le blog de l’étude

Cette rubrique est destinée à informer notre clientèle ou nos contacts, d'évolutions législatives ou jurisprudentielles significatives et de questions concrètes d'ordre professionnel, patrimonial ou personnel, qui peuvent être résolues grâce à l'intervention d'un notaire, afin de contribuer à une meilleure utilisation du droit et de la fiscalité, qui doivent être perçus comme des outils au service d'un objectif et non comme une source de contraintes ou d'économies à travers la fiscalité.

Publié le Mercredi 22/06/2011
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Vouloir constituer un patrimoine doit répondre à un objectif économique (1), nécessite de conserver la maîtrise de ses placements (2), de diversifier ceux-ci (3) et de savoir choisir des placements simples et de qualité (4).

 

1. Finalité de la constitution d'un patrimoine

 

Constituer un patrimoine, c'est investir à moyen ou long terme, c'est-à-dire acquérir des biens meubles ou immeubles en vue d'en tirer des revenus complémentaires et récurrents pour faire face à une diminution voire une disparition des revenus professionnels (retraite, perte d'un emploi, déconfiture, faillite...).

 

A cette source de revenus, pourront s'ajouter d'éventuelles plus-values réalisées lors d'arbitrages de certains biens investis exclusifs de toute intention spéculative.

 

Le taux de rentabilité de l'investissement sera fonction du degré de risque que présentent les actifs choisis par l'investisseur. Il est donc important de valider préalablement avec l'investisseur le degré de risque qu'il souhaite prendre en fonction de son profil et ses besoins, sans oublier que le risque zéro n'existe pas.

 

2. Maîtrise de ses placements

 

Tout investisseur doit préalablement choisir le type d'actifs dans lesquels il souhaite investir tout en sachant dans quel type de biens ou produits il place ses avoirs en contrôlant régulièrement le choix et la gestion des actifs placés.

 

La crise financière de 2008 a rappelé que confier son argent à des tiers personnes physiques ou morales sans contrôle et en se contentant de faire confiance, laisse le champ libre à l'opacité, la complexité voire l'irresponsabilité et la malhonnêteté, outre les défaillances des règles et des outils de contrôle.

 

S'il est difficile d'être un expert en tout, l'investisseur doit s'adjoindre les services d'un professionnel responsable civilement et pénalement de ses actes et assuré, qui devra mettre en œuvre la politique d'investissement choisie par l'investisseur. Il est recommandé de fédérer dans une structure appropriée, plusieurs investisseurs présentant un profil similaire et poursuivant les mêmes objectifs, pour mutualiser les frais de gestion mais aussi les risques. Cette structure devra être sous le contrôle des investisseurs qui veilleront au respect de la politique d'investissement définie dans les statuts de la structure mais aussi à sa gestion. Ses dirigeants devront être révocables pour faute ou de carence dans l'exercice de leurs fonctions.

 

3. Diversification des placements

 

Un portefeuille d'investissements doit toujours être diversifié afin de pouvoir minimiser d'éventuelles pertes et de les compenser avec des revenus ou des plus-values.

 

Cette diversification devra également tenir compte des besoins de l'investisseur : a-t-il besoin de revenus complémentaires pour vivre ? Souhaite-t-il avoir des retours sur investissement à long terme en gelant la liquidité de ses placements pendant une certaine durée (5 à 8 ans) ? Doit-il au contraire, investir dans des produits qui lui permettent de retrouver très rapidement sa liquidité ?

 

La règle de prudence veut qu'aucun type d'actifs à risques du portefeuille de placement ne dépasse 10 % du patrimoine total de l'investisseur et que les actifs moins exposés au risque représentent au minimum 50 % du patrimoine total. Toutefois, ces chiffres sont à moduler en fonction du profil de l'investisseur (âge, santé, besoins, situation professionnelle) et du montant de sa fortune. Un patrimoine doit toujours conserver une part plus ou moins importante de liquidités qui doit s'accroître avec l'âge de l'investisseur pour faire face à des imprévus (dépenses de santé, nécessité de payer des études supérieures et d'installer ses enfants) ou d'éventuelles opportunités.

 

Une chose est sûre : plus la fortune est importante, plus les possibilités d'optimiser celle-ci sont importantes, par l'effet de levier économique et fiscal. En effet, plus le portefeuille d'investissement est important, plus il permet la diversification des investissements, l'accès à des investissements plus importants ainsi que l'utilisation d'outils fiscaux avantageux. Cela explique notamment pourquoi certaines grandes banques de gestion privée ne prennent des portefeuilles de placement qu'à partir de 25 millions d'Euros ou de Dollars de patrimoine total, seuil qui permet de concilier les objectifs de sécurité et de rendement.

 

4. Critères du placement

 

La qualité d'un actif est le critère essentiel qui doit animer le choix de l'investisseur. La fiscalité n'est jamais une finalité en soi et sert tout au plus, à améliorer l'effet de levier économique.

 

L'excès actuel de liquidités dans le monde doit inviter également les investisseurs à investir dans des actifs tangibles. En effet, avec les monnaies fiduciaire et scripturale et les actifs-papier, les investisseurs sont habitués à une dématérialisation de leurs avoirs et en cas de crise systémique, leur risque est de ne pas pouvoir récupérer leurs actifs. Ainsi, la détention d'or physique doit être préférée à la détention d'or papier. Il en est de même des actifs immobiliers.

 

En réalité, il existe trois types d'actifs de placement : l'immobilier (A), l'entreprise (B) et les biens de luxe (C). Les matières premières, à part l'or ou l'argent, sont des actifs réservés à un micromarché de spéculateurs professionnels.

 

Le placement dans des produits d'assurance de capitalisation adossés sur des supports plus ou moins risqués, ne sera pas développé dans cette étude, car son intérêt repose essentiellement sur des avantages civils et fiscaux. Les assurances par répartition obéissent quant à elles à une autre finalité qui est de couvrir un risque (incapacité, invalidité, décès...). Elles ne constituent pas une fin patrimoniale en soi.

 

A. L'immobilier locatif présente l'avantage unique de permettre de se constituer un patrimoine sans utiliser tous ses fonds propres, grâce à l'effet de levier du crédit hypothécaire. Il permet également de régénérer le patrimoine qui s'amoindrit inéluctablement par les prélèvements fiscaux liés à la détention (taxe foncière et ISF) et la mutation d'un capital (droits de mutation à titre gratuit ou onéreux et impôt sur la plus-value). La prudence veut que l'emprunt représente entre deux tiers et la moitié de l'investissement à réaliser, compte tenu du risque locatif.

 

La gestion locative constitue la principale source de risque d'un investissement immobilier (vacance, défaillance du locataire). Le choix d'une structure pour fédérer des investisseurs présentant le même profil et poursuivant les mêmes objectifs, est recommandé pour mutualiser les frais de gestion et diversifier les risques. Cette foncière privée doit être gérée par une équipe de professionnels et ses statuts doivent définir la politique d'investissement (type et lieu d'implantation des immeubles, part des revenus et des plus-values...). Cette foncière doit être contrôlée par les investisseurs tout au long de sa vie sociale avec possibilité de révoquer le ou les dirigeants défaillants. L'option à l'impôt sur les sociétés permet d'améliorer les ressources en fonds propres de la foncière (par le taux de l'impôt et la déduction fiscale des amortissements sur les constructions) et donc sa capacité de remboursement du capital emprunté mais présente l'inconvénient de ne pas neutraliser la plus-value au bout de 15 ans.

 

Actuellement, l'immobilier présente l'inconvénient d'un retour sur investissement faible et d'une rareté des produits offerts à la vente due en grande partie au nombre des investisseurs immobiliers, à leurs disponibilités et aussi aux dispositifs fiscaux de faveur. L'investissement immobilier doit être appréhendé actuellement avec la plus grande prudence au regard des expériences passées.

 

B. L'entreprise présente l'avantage d'avoir de meilleurs retours sur investissement dans le temps que l'immobilier, sous réserve de pouvoir investir totalement en fonds propres. Toutefois, ce type d'investissement présente un degré de risque plus important que celui de l'immobilier dû aux aléas de l'activité des entreprises liés à la conjoncture économique mais aussi à la pérennité de leurs débouchés eu égard à l'innovation technologique et à la concurrence auxquelles elles sont exposées.

 

L'investissement dans les PME non cotées (capital-développement) présente en principe une meilleure rentabilité sur le long terme que dans les entreprises cotées en bourse (selon l'AFIC, le taux de rendement CAC 40 sur les vingt dernières années est de 3,53 % l'an alors que celui du capital investissement sur la même période est de 10,08 %). Plusieurs raisons expliquent celle-ci :

 

  • l'investissement sert au financement d'un accroissement de valeur lié au développement de l'outil de production et n'est pas exposé aux aléas spéculatifs des marchés financiers ;

 

  • la personnalité de leurs dirigeants permet d'assurer une gestion rigoureuse, dynamique et réactive, contrairement aux entreprises cotées liées par des procédures de fonctionnement et à la dilution du pouvoir internes ;

 

  • leur petite taille leur assure un potentiel de développement plus important que celui des grandes entreprises qui ont souvent dépassé leur taille critique ;

 

  • leur valorisation est souvent inférieure à leur potentiel réel, sans risque supplémentaire par rapport aux grandes entreprises, sous réserve qu'elles soient dotées des moyens d'une gestion prévisionnelle et rigoureuse.

 

 

Indépendamment du risque inhérent à ce type de placement, sa grande difficulté tient à la recherche de cibles de qualité à financer ainsi qu'à leur surveillance pendant sa durée. La constitution d'une société de capital-investissement pour fédérer des investisseurs capables d'investir à long terme (5 à 8 ans) des fonds propres, est recommandée pour mutualiser les frais de gestion et diversifier les risques. Cette société, dont les statuts devront définir la politique d'investissement (nature des cibles et des investissements à financer, part des revenus et des plus-values...), sera gérée pour compte propre par une équipe de professionnels et sera contrôlée par les investisseurs tout au long de sa vie sociale avec possibilité de révoquer unilatéralement le ou les dirigeants défaillants tout en pouvant bénéficier d'un régime fiscal de faveur, tant sur les produits du placement que sur leur distribution.

 

Le placement dans les entreprises cotées, outre son exposition aux aléas des marchés spéculatifs, nécessite une gestion très attentive et quasi-quotidienne aux mains d'experts confirmés. La tendance de la bourse est aujourd'hui à la stagnation. En revanche, les besoins en fonds propres de PME vont aller en s'accroissant car les nouvelles réglementations Solvency 2 et Bâle III imposent aux assureurs et aux banques d'accroître leurs fonds propres, de sorte qu'ils se désengagent du marché des entreprises non cotées pour se mettre en conformité avec ces nouvelles règles. Le capital-investissement va devoir prendre le relais des banques déjà peu présentes pour souscrire des titres financiers dans les PME (actions, obligations et bons de souscription).

 

C. Les biens de luxe (art, métaux précieux, bijoux, numismatique, grands vins...) ne permettent que des plus-values à plus ou moins long terme sans pouvoir se procurer des revenus. Leur financement ne peut être réalisé qu'en fonds propres et est amélioré par des dispositifs fiscaux de faveur, notamment par la valorisation donnée aux actifs (dation en paiement des droits de mutation à titre gratuit ou de l'ISF et dispositifs liés au mécénat).

 

Ce type de placement, s'il peut générer des plus-values exceptionnelles, repose exclusivement sur la subjectivité et la mode. Dans la plupart des cas, ce type d'investissement a pour principal guide le plaisir, indépendamment de toute source de plus-value potentielle. Le recours à un sachant s'il est utile, ne permettra pas de garantir dans le temps, la valorisation de l'actif.

 

En effet, si le choix de la qualité est important dans ce type d'investissement, il n'est malheureusement pas suffisant, car la mode est un facteur important de valorisation. Par exemple, un tableau ancien d'un maître important est actuellement moins coté qu'un tableau moderne ou contemporain d'un artiste important. Cette différence s'explique par le fait que le marché des tableaux anciens est représenté par un cercle restreint de collectionneurs avant tout érudits plus que fortunés, contrairement aux tableaux modernes ou contemporains, d'une approche plus accessible aux personnes fortunées.

 

L'investissement dans l'or et l'argent, reste un cas particulier. En effet, ces métaux ont toujours eu un pouvoir de fascination et apparaissent en même temps comme une valeur refuge en cas de crise. C'est la raison pour laquelle il est toujours conseillé de détenir physiquement des lingots d'or ou d'argent et des pièces dans ces mêmes métaux, négociables sur les marchés internationaux et non de l'or papier. Ce sujet est d'actualité car l'excès de liquidités peut faire craindre une crise systémique qui rendrait impossibles les retraits de valeurs dans les établissements bancaires. Cette inquiétude est probablement la raison pour laquelle beaucoup d'investisseurs se réfugient dans l'achat de ces métaux.

 

Avant d'acquérir des actifs, il est indispensable de faire réaliser par un professionnel de la gestion de patrimoine, une étude patrimoniale écrite ayant pour objet de rappeler les données personnelles, patrimoniales et professionnelles de l'investisseur et de sa famille, ses objectifs familiaux et économiques et d'examiner les différents outils juridiques, fiscaux et patrimoniaux existants pour pouvoir atteindre ces différents objectifs. Cette étude prend du temps, tant dans la collecte de l'information, l'analyse du dossier, la recherche de solutions que sa mise en forme, mais est un préalable nécessaire à une bonne gestion patrimoniale des actifs à gérer ou à transmettre.

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Tags : Capital-investissement Effet de levier Foncière privée Gestion du risque Investissement Patrimoine


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