Le blog de l’étude

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Cette étude patrimoniale stratégique et de faisabilité, après avoir rappelé les données personnelles et patrimoniales d’un couple dont l’époux est dirigeant d’une PME a pour objet de décrire les différents outils juridiques et fiscaux propres aux objectifs des époux ou du dirigeant, savoir :

1er objectif : sécuriser le conjoint en cas d’incapacité ou de prédécès du dirigeant (particularité : pas de transmission de l’entreprise à prévoir dans le cercle familial) ;

2e objectif : optimiser le patrimoine des époux au plan personnel et à travers la holding animatrice des filiales opérationnelles.

Sommaire détaillé de l’étude :

I - Données personnelles

II - Données patrimoniales

III - Revenus du foyer fiscal

III.1) Revenus professionnels de Monsieur X (2010)
III.2) Revenus de capitaux mobiliers (2010)
III.3) Plafond épargne retraite/IRPP

IV - Polices d'assurances

IV.1) Polices d'assurances professionnelles
IV.1.a) Assurance homme clé
IV.1.b) Assurance de responsabilité civile mandataire social
IV.2) Polices d'assurances personnelles
IV.2.a) Rappel des polices existantes
IV.2.b) Elargissement à la prévoyance familiale de la police d'assurance homme-clé 
IV.2.c) Rappel de la finalité des polices d'assurance de capitalisation : outil de transmission 

V - Objectifs de l'étude

VI - Etude

VI.1) Premier objectif : sécuriser le conjoint en cas  d'incapacité ou de prédécès de Monsieur X  
VI.1.a) Incapacité de Monsieur X

A. Diagnostic
B. Solutions

1     Fonctionnement de la Holding animatrice et de ses filiales en cas d'incapacité (et quelque soit celle-ci)
2     Aliénation des actions de la Holding animatrice en cas d'incapacité totale et définitive de Monsieur X  
3     Assurer les moyens de subsistance de Madame X pendant l'incapacité

VI.1.b) Décès.

A. Diagnostic.

1     Hypothèse numéro 1 : Monsieur X prédécède
1.a   Rappel des principes de droit civil
1.b   Rappel des principes de droit fiscal
2     Hypothèse numéro 2 : décès des deux époux.
2.a   Rappel des principes de droit civil
2.b   Rappel des principes de droit fiscal

B. Solutions : outils de transmission à éliminer et à recommander

1     Hypothèse numéro 1 : Monsieur X prédécède
1.a   Pacte Dutreil
1.b   Changement de régime matrimonial
•  Présentation de la solution
•  Présentation fiscale
•  Conclusion et mise en œuvre de la solution
2     Hypothèse numéro 2 : décès des deux époux
2.a   Outils de droit civil
2.b   Outils de droit fiscal

VI.2) Deuxième objectif : optimiser le patrimoine des époux
VI.2.a) Acquérir ou non une résidence principale à PARIS intra-muros

A. Première stratégie : récupérer l'appartement de Madame X mère
B. Deuxième stratégie : faire acquérir par la Holding animatrice la résidence principale 

VI.2.b) Optimiser le patrimoine de la Holding animatrice et en particulier neutraliser la taxe sur les salaires

A. Rappel du statut de la Holding animatrice : holding animatrice et assujettissement à la taxe sur les salaires
B. Comment amoindrir la taxe sur les salaires ?
C. Privilégier l'investissement dans la Holding animatrice

Conclusion

Cette étude a eu pour but de démontrer :

- l'opportunité de mettre en place un plan d'épargne retraite populaire ou un régime de retraite facultatif ouvrant droit à une déduction des cotisations d'épargne retraite de l'IRPP des époux X ;

- la nécessité d'organiser sans délai, des délégations de pouvoirs au sein de la Holding animatrice et de ses filiales mais aussi de nommer un directeur général pour que le fonctionnement de celles-ci ne soit pas compromis en cas d'incapacité ou de décès de Monsieur X ;

- la nécessité de mettre en place sans délai un double mandat notarié de protection future pour compte propre des époux pour éviter leur mise sous tutelle ou curatelle et faciliter la prise de décision à travers celui-ci sans avoir à demander l'autorisation préalable du juge des tutelles et un mandat de protection future pour compte d’autrui dans l’hypothèse où Y serait mineur au moment du décès simultané ou successif de ses parents ou en cas de leur impossibilité de pourvoir à son éducation et à ses soins ;
 
- la nécessité de constituer une société d’acquêts limitée dans le régime actuel de séparation de biens, comprenant les actions de la Holding animatrice détenues actuellement par Monsieur X, la maison secondaire indivise et tous autres biens que les époux voudraient expressément faire entrer dans celle-ci. Une clause de préciput sera stipulée en cas de décès de l’époux, pour permettre au conjoint survivant de prélever ou non, sans indemnité à verser à la succession et sans fiscalité, tout ou partie des biens de la société en sa faveur. En cas d’exercice de celle-ci, elle permet à Madame X de pouvoir disposer immédiatement des actions en vue de leur vente puisque l’entreprise n’est pas destinée à être conservée dans le cercle familial ;

- l'opportunité de mettre en place une assurance décès-invalidité en cas de prédécès de Monsieur X afin de permettre au conjoint survivant ou à leur fils en cas de décès des deux époux, de disposer de ressources, le temps que l'entreprise soit vendue (l'assurance homme-clé ne joue pas ce rôle car ne s'étend pas à la prévoyance familiale) ;

- l'opportunité pour la Holding animatrice d’optimiser ses recettes sous la forme de prestations supplémentaires aux filiales dûment justifiées en matière de développement industriel et commercial et faire assurer la présidence de la Holding animatrice par une EURL de conseil et de management détenue à 100% par Monsieur X pour bénéficier du régime TNS sur sa rémunération qui relèvera du régime des BNC au plan fiscal et TNS en matière sociale ;

- la nécessité de privilégier l'investissement industriel sur l'acquisition d'une résidence principale compte tenu du contexte fiscal et économique actuel, à travers la Holding animatrice qui permettra à la famille X de disposer d'importantes liquidités après la cession des titres de la Holding animatrice.

Ces préconisations devront faire l'objet d'une veille juridique et fiscale constante compte tenu des évolutions législatives régulières.

Ce tableau, extrait du journal des arts (édition du 30 mars au 12 avril 2012), a pour objet de comparer l’imposition des personnes physiques (Impôts sur le revenu, ISF, droits de successions et de donations, plus values) ainsi que l’imposition des personnes morales (IS, TVA) dans les principaux pays du monde ainsi que dans quelques paradis fiscaux. Son originalité est de s’intéresser à la fiscalité applicable à la détention et transmission des œuvres d’art.

Cette étude permet de mettre en évidence que si la fiscalité française se révèle lourde à l’égard des contribuables, elle se trouve cependant allégée pour les mécènes. En effet, on constate que le droit fiscal français est émaillé par des dispositions de faveur incitant au mécénat et à la conservation d’œuvres d’art, à l’image de l’exonération d’ISF pour les œuvres d’art et les objets de collection ou encore de la réduction d’IS pour les sociétés acquérant des trésors nationaux.

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Cette étude a pour but de présenter les conséquences aux plans juridique, fiscal et économique, de la détention en direct ou par l’intermédiaire d’une personne morale (société française ou étrangère, fiducie française, trust anglo-saxon…) d’un immeuble de prestige en France (immeuble protégé ou non au titre des monuments historiques, immeuble de loisirs haut de gamme à la montagne ou à la mer).

Celle-ci distinguera les cas où l’immeuble est exploité ou non dans le cadre d’une activité professionnelle. Une étude circonstanciée devra être réalisée pour chaque projet en liaison étroite avec les conseils juridiques et fiscaux du pays de résidence du client. Cette étude sera faite en fonction du but du projet d’acquisition du client.

Sommaire détaillé de la note.

Introduction

Ière partie : déroulement de la procédure d’acquisition d’un immeuble en France

I.1) Rôle du notaire français

I.2) L’offre d'acquisition

I.3) Signature d’un avant-contrat

I.3.1) Nature des différents avant-contrats

I.3.2) Objet de l’acquisition : immeuble ou titres sociaux ?

I.3.3) Versement préalable d’une somme par le futur acquéreur ou garantie bancaire

I.3.4) Délai de rétractation de sept jours

I.3.5) Conditions suspensives

I.3.6) Droits de préemption

I.3.7) Frais

I.4) Régime spécifique de l’acquisition d’immeubles à construire

I.5) Mise en place de la structure juridique pour réaliser l’acquisition

I.6) Mise en place du financement bancaire

I.7) Signature De l’acquisition définitive

I.8) Suivi après l’acquisition

Tableau de synthèse

IIème partie : présentation du système fiscal français

II.1) la notion de domicile fiscal

II.2) Impôts liés à la propriété de l’immeuble

II.2.1) Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

II.2.2) Taxe foncière

II.2.3) Taxe de 3 %

II.2.4) Contribution économique territoriale

II.3) Impôts liés à la jouissance de l’immeuble

II.3.1) Impôt sur le revenu forfaitaire

II.3.2) Taxe d’habitation

II.4) Impôts liés à la mutation de l’immeuble

II.4.1) Impôts liés à une mutation à titre onéreux

II.4.2) Impôts liés à la mutation à titre gratuit : droits de succession et de donation

II.5) Impôts liés à la perception de revenus de source française

II.5.1) Immeuble est possédé par une personne physique

II.5.2) Immeuble est possédé par une personne morale

II.6) Régime fiscal en faveur des Monuments Historiques

II.6.1) Déductions au titre de l’impôt sur le revenu

II.6.2) Exonération des droits de succession et de donation des immeubles ouverts au public

II.6.3) Réduction d’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

IIIème partie : autorisations d’urbanisme

III.1) Permis de démolir

III.2) Permis de construire

III.3) Déclaration préalable

III.4) Sanctions des travaux effectués en l’absence d’autorisation ou en contradiction avec l’autorisation

III.5) Réglementations spécifiques

III.6) Régime des autorisations sur les Monuments Historiques

III.6.1) Immeuble classé au titre des Monuments Historiques (MH)

III.6.2) Immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques (ISMH)

III.6.3) Immeubles adossés aux immeubles classés et immeubles situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits

III.7) Les contraintes spécifiques liées aux propriétés en bord de mer

IVème partie : choix d’une structure d’investissement et optimisation de l’investissement

IV.1) Immeuble n’est pas destiné à être exploité dans un cadre professionnel

IV.2) Immeuble est destiné à être exploité dans un cadre professionnel

Annexe : Tableaux de synthèse

Conclusion

En conclusion, le mode d’acquisition d’un immeuble de prestige en France par un non résident résulte de ses objectifs économiques (détention exclusivement patrimoniale ou professionnelle). Ceux-ci doivent être énoncés de manière précise par le client afin de permettre à ses conseils de rédiger une étude écrite et préalable pour définir les différents modes opératoires possibles. Une fois le schéma mis en place, un suivi de l’évolution de la législation et de la documentation juridique et fiscale (secrétariat de société, déclarations fiscales et avis d’imposition) doit être réalisé par les conseils du client, ce que nous nous attachons à faire à l’office.

La détention de l’immeuble par une société ne doit être envisagée de préférence, que si l’immeuble doit être conservé à long terme (plus de 30 ans) ou transmis dans un cadre familial. Si l’immeuble est destiné à être revendu à court ou moyen terme, il faut privilégier une acquisition en direct.

La forme de la société qui réalisera l’acquisition dépendra du mode de détention du bien : patrimonial (société non soumise à l’impôt sur les sociétés (non IS) ou fiscalement translucide) ou professionnelle (société à l’impôt sur les sociétés (IS) ou fiscalement opaque).

De manière générale, une société créée pour détenir un immeuble doit avoir son siège dans le pays de situation de l’immeuble pour ne pas créer de complexité juridique et fiscale.

En effet, les montages proposés dans le seul but d’éviter l’impôt sont souvent complexes et nécessitent un suivi qui n’est pas toujours bien fait. La sortie des structures mises en place peut être compliquée et incertaine, et donc source de difficulté et parfois de moins-value à la revente. Le propriétaire se retrouvera alors « prisonnier » du montage initial.

Par ailleurs, les règles qui permettent l’évasion fiscale hors de France, sont progressivement remises en cause (l’article 164 B du Code général des impôts français relatif à la notion de revenus de source française et les conventions franco-luxembourgeoise et franco-britannique ont été modifiés récemment…).