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Cette étude a pour but de présenter les conséquences aux plans juridique, fiscal et économique, de la détention en direct ou par l’intermédiaire d’une personne morale (société française ou étrangère, fiducie française, trust anglo-saxon…) d’un immeuble de prestige en France (immeuble protégé ou non au titre des monuments historiques, immeuble de loisirs haut de gamme à la montagne ou à la mer).
Celle-ci distinguera les cas où l’immeuble est exploité ou non dans le cadre d’une activité professionnelle. Une étude circonstanciée devra être réalisée pour chaque projet en liaison étroite avec les conseils juridiques et fiscaux du pays de résidence du client. Cette étude sera faite en fonction du but du projet d’acquisition du client.
Sommaire détaillé de la note.
Introduction
Ière partie : déroulement de la procédure d’acquisition d’un immeuble en France
I.1) Rôle du notaire français
I.2) L’offre d'acquisition
I.3) Signature d’un avant-contrat
I.3.1) Nature des différents avant-contrats
I.3.2) Objet de l’acquisition : immeuble ou titres sociaux ?
I.3.3) Versement préalable d’une somme par le futur acquéreur ou garantie bancaire
I.3.4) Délai de rétractation de sept jours
I.3.5) Conditions suspensives
I.3.6) Droits de préemption
I.3.7) Frais
I.4) Régime spécifique de l’acquisition d’immeubles à construire
I.5) Mise en place de la structure juridique pour réaliser l’acquisition
I.6) Mise en place du financement bancaire
I.7) Signature De l’acquisition définitive
I.8) Suivi après l’acquisition
Tableau de synthèse
IIème partie : présentation du système fiscal français
II.1) la notion de domicile fiscal
II.2) Impôts liés à la propriété de l’immeuble
II.2.1) Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
II.2.2) Taxe foncière
II.2.3) Taxe de 3 %
II.2.4) Contribution économique territoriale
II.3) Impôts liés à la jouissance de l’immeuble
II.3.1) Impôt sur le revenu forfaitaire
II.3.2) Taxe d’habitation
II.4) Impôts liés à la mutation de l’immeuble
II.4.1) Impôts liés à une mutation à titre onéreux
II.4.2) Impôts liés à la mutation à titre gratuit : droits de succession et de donation
II.5) Impôts liés à la perception de revenus de source française
II.5.1) Immeuble est possédé par une personne physique
II.5.2) Immeuble est possédé par une personne morale
II.6) Régime fiscal en faveur des Monuments Historiques
II.6.1) Déductions au titre de l’impôt sur le revenu
II.6.2) Exonération des droits de succession et de donation des immeubles ouverts au public
II.6.3) Réduction d’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
IIIème partie : autorisations d’urbanisme
III.1) Permis de démolir
III.2) Permis de construire
III.3) Déclaration préalable
III.4) Sanctions des travaux effectués en l’absence d’autorisation ou en contradiction avec l’autorisation
III.5) Réglementations spécifiques
III.6) Régime des autorisations sur les Monuments Historiques
III.6.1) Immeuble classé au titre des Monuments Historiques (MH)
III.6.2) Immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques (ISMH)
III.6.3) Immeubles adossés aux immeubles classés et immeubles situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits
III.7) Les contraintes spécifiques liées aux propriétés en bord de mer
IVème partie : choix d’une structure d’investissement et optimisation de l’investissement
IV.1) Immeuble n’est pas destiné à être exploité dans un cadre professionnel
IV.2) Immeuble est destiné à être exploité dans un cadre professionnel
Annexe : Tableaux de synthèse
Conclusion
En conclusion, le mode d’acquisition d’un immeuble de prestige en France par un non résident résulte de ses objectifs économiques (détention exclusivement patrimoniale ou professionnelle). Ceux-ci doivent être énoncés de manière précise par le client afin de permettre à ses conseils de rédiger une étude écrite et préalable pour définir les différents modes opératoires possibles. Une fois le schéma mis en place, un suivi de l’évolution de la législation et de la documentation juridique et fiscale (secrétariat de société, déclarations fiscales et avis d’imposition) doit être réalisé par les conseils du client, ce que nous nous attachons à faire à l’office.
La détention de l’immeuble par une société ne doit être envisagée de préférence, que si l’immeuble doit être conservé à long terme (plus de 30 ans) ou transmis dans un cadre familial. Si l’immeuble est destiné à être revendu à court ou moyen terme, il faut privilégier une acquisition en direct.
La forme de la société qui réalisera l’acquisition dépendra du mode de détention du bien : patrimonial (société non soumise à l’impôt sur les sociétés (non IS) ou fiscalement translucide) ou professionnelle (société à l’impôt sur les sociétés (IS) ou fiscalement opaque).
De manière générale, une société créée pour détenir un immeuble doit avoir son siège dans le pays de situation de l’immeuble pour ne pas créer de complexité juridique et fiscale.
En effet, les montages proposés dans le seul but d’éviter l’impôt sont souvent complexes et nécessitent un suivi qui n’est pas toujours bien fait. La sortie des structures mises en place peut être compliquée et incertaine, et donc source de difficulté et parfois de moins-value à la revente. Le propriétaire se retrouvera alors « prisonnier » du montage initial.
Par ailleurs, les règles qui permettent l’évasion fiscale hors de France, sont progressivement remises en cause (l’article 164 B du Code général des impôts français relatif à la notion de revenus de source française et les conventions franco-luxembourgeoise et franco-britannique ont été modifiés récemment…).
Une proposition de règlement relatif à la compétence, la loi applicable, la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de régimes matrimoniaux a été diffusée par la Commission européenne le 16 mars 2011.
La proposition de règlement prévoit que celui-ci prévaudra, entre les Etats membres (le Danemark, l'Irlande et le Royaume-Uni peuvent toutefois refuser l'application du règlement sur leur territoire), sur les conventions portant sur les matières qu'il régit. Est notamment visée ici, la convention de La Haye du 14 mars 1978. Par conséquent, toute union transfrontalière projetée même si elle doit être célébrée avant l'adoption du règlement, doit être envisagée au regard de la proposition de règlement.
Celui-ci a pour but de regrouper les procédures au sein d'une même juridiction.
Ainsi, en cas de dissolution du régime par décès d'un époux, les juridictions d'un Etat membre saisies d'une demande relative à la succession de l'un des époux seront également compétentes pour statuer sur les questions de régime matrimonial en relation avec la demande.
En cas de divorce, de séparation de corps ou d'annulation du mariage des époux, les juridictions saisies d'une telle demande et compétentes seront également compétentes pour statuer sur les questions de régime matrimonial en relation avec la demande, à condition que les parties soient d'accord.
Cet accord pourra être conclu à tout moment, y compris en cours de procédure. Lorsqu'il sera conclu avant la procédure, il devra être formulé par écrit, daté et signé des deux parties.
A défaut d'accord, les juridictions compétentes pour statuer sur une procédure relative au régime matrimonial des époux, seront les juridictions de l'Etat membre :
- de la résidence habituelle commune des époux ;
- à défaut, de la dernière résidence habituelle commune des époux, dans la mesure où l’un d’eux y réside encore ;
- à défaut, de la résidence habituelle du défendeur,
- à défaut, de la nationalité des deux époux (des dispositions particulières sont prévues pour l'Irlande et le Royaume-Uni).
Les époux pourront également convenir que l'Etat membre dont ils ont choisi la loi comme loi applicable à leur régime matrimonial, conformément aux dispositions du règlement proposé, aura aussi la compétence juridictionnelle concernant les questions relatives à leur régime matrimonial. Cet accord pourra être conclu à tout moment, y compris en cours de procédure. Lorsqu'il sera conclu avant la procédure, il devra être formulé par écrit, daté et signé des deux parties.
La loi applicable au régime matrimonial s'appliquera à l'ensemble des biens des époux, y compris aux immeubles situés à l'étranger.
Une proposition de règlement similaire a été diffusée en matière d'effets patrimoniaux des partenariats enregistrés (notamment les PACS).
Le Conseil de l’Union Européenne a suivi la volonté de 14 Etats membres et adopté par le biais de la procédure de coopération renforcée, le Règlement UE n°1259/2010 du 20 décembre 2010, JO 29 déc. 2010, sur la loi applicable au divorce et à la séparation de corps. Ce règlement s’appliquera à partir du 21 juin 2012 à la Belgique, la Bulgarie, l’Allemagne, l’Espagne, la France, l’Italie, la Lettonie, le Luxembourg, la Hongrie, Malte, l’Autriche, le Portugal, la Roumanie et la Slovénie.
Ledit règlement vise à simplifier les procédures de divorce et de séparation de corps transfrontalières en donnant la possibilité aux époux de prévoir à tout moment dans une convention, qui peut être modifiée à tout moment, quelle sera la loi applicable. Le choix est offert entre les lois suivantes :
- la loi de l’Etat de résidence habituelle des époux au moment de la conclusion de la convention ;
- la loi de l’Etat de la dernière résidence habituelle des époux (l’un des époux devra encore y résider) ;
- la loi de l’Etat de la nationalité de l’un des époux au moment de la signature de la convention ;
- la loi du for.
Afin de garantir la sécurité juridique, la convention devra être formulée par écrit, datée et signée par les deux parties.
A défaut de choix de la loi applicable dans une convention, ledit règlement prévoit le rattachement à une loi en fonction de critères qui lient les époux à la loi d’un Etat. Ces critères permettent de garantir la sécurité juridique, la prévisibilité et d’empêcher le forum shopping, une situation dans laquelle l’un des époux demanderait le divorce dans un Etat où le droit lui serait plus favorable. L’objectif du règlement est d’offrir une souplesse dans les procédures matrimoniales internationales afin de faciliter la liberté de circulation des personnes au sein de l’Union.
