Si vous souhaitez recevoir cette note détaillée dans son intégralité et à titre gracieux, merci de nous contacter avec vos coordonnées complètes. L’étude vous sera adressée en retour.
Cette étude a pour but de présenter les conséquences aux plans juridique, fiscal et économique, de la détention en direct ou par l’intermédiaire d’une personne morale (société française ou étrangère, fiducie française, trust anglo-saxon…) d’un immeuble de prestige en France (immeuble protégé ou non au titre des monuments historiques, immeuble de loisirs haut de gamme à la montagne ou à la mer).
Celle-ci distinguera les cas où l’immeuble est exploité ou non dans le cadre d’une activité professionnelle. Une étude circonstanciée devra être réalisée pour chaque projet en liaison étroite avec les conseils juridiques et fiscaux du pays de résidence du client. Cette étude sera faite en fonction du but du projet d’acquisition du client.
Sommaire détaillé de la note.
Introduction
Ière partie : déroulement de la procédure d’acquisition d’un immeuble en France
I.1) Rôle du notaire français
I.2) L’offre d'acquisition
I.3) Signature d’un avant-contrat
I.3.1) Nature des différents avant-contrats
I.3.2) Objet de l’acquisition : immeuble ou titres sociaux ?
I.3.3) Versement préalable d’une somme par le futur acquéreur ou garantie bancaire
I.3.4) Délai de rétractation de sept jours
I.3.5) Conditions suspensives
I.3.6) Droits de préemption
I.3.7) Frais
I.4) Régime spécifique de l’acquisition d’immeubles à construire
I.5) Mise en place de la structure juridique pour réaliser l’acquisition
I.6) Mise en place du financement bancaire
I.7) Signature De l’acquisition définitive
I.8) Suivi après l’acquisition
Tableau de synthèse
IIème partie : présentation du système fiscal français
II.1) la notion de domicile fiscal
II.2) Impôts liés à la propriété de l’immeuble
II.2.1) Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
II.2.2) Taxe foncière
II.2.3) Taxe de 3 %
II.2.4) Contribution économique territoriale
II.3) Impôts liés à la jouissance de l’immeuble
II.3.1) Impôt sur le revenu forfaitaire
II.3.2) Taxe d’habitation
II.4) Impôts liés à la mutation de l’immeuble
II.4.1) Impôts liés à une mutation à titre onéreux
II.4.2) Impôts liés à la mutation à titre gratuit : droits de succession et de donation
II.5) Impôts liés à la perception de revenus de source française
II.5.1) Immeuble est possédé par une personne physique
II.5.2) Immeuble est possédé par une personne morale
II.6) Régime fiscal en faveur des Monuments Historiques
II.6.1) Déductions au titre de l’impôt sur le revenu
II.6.2) Exonération des droits de succession et de donation des immeubles ouverts au public
II.6.3) Réduction d’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
IIIème partie : autorisations d’urbanisme
III.1) Permis de démolir
III.2) Permis de construire
III.3) Déclaration préalable
III.4) Sanctions des travaux effectués en l’absence d’autorisation ou en contradiction avec l’autorisation
III.5) Réglementations spécifiques
III.6) Régime des autorisations sur les Monuments Historiques
III.6.1) Immeuble classé au titre des Monuments Historiques (MH)
III.6.2) Immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques (ISMH)
III.6.3) Immeubles adossés aux immeubles classés et immeubles situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits
III.7) Les contraintes spécifiques liées aux propriétés en bord de mer
IVème partie : choix d’une structure d’investissement et optimisation de l’investissement
IV.1) Immeuble n’est pas destiné à être exploité dans un cadre professionnel
IV.2) Immeuble est destiné à être exploité dans un cadre professionnel
Annexe : Tableaux de synthèse
Conclusion
En conclusion, le mode d’acquisition d’un immeuble de prestige en France par un non résident résulte de ses objectifs économiques (détention exclusivement patrimoniale ou professionnelle). Ceux-ci doivent être énoncés de manière précise par le client afin de permettre à ses conseils de rédiger une étude écrite et préalable pour définir les différents modes opératoires possibles. Une fois le schéma mis en place, un suivi de l’évolution de la législation et de la documentation juridique et fiscale (secrétariat de société, déclarations fiscales et avis d’imposition) doit être réalisé par les conseils du client, ce que nous nous attachons à faire à l’office.
La détention de l’immeuble par une société ne doit être envisagée de préférence, que si l’immeuble doit être conservé à long terme (plus de 30 ans) ou transmis dans un cadre familial. Si l’immeuble est destiné à être revendu à court ou moyen terme, il faut privilégier une acquisition en direct.
La forme de la société qui réalisera l’acquisition dépendra du mode de détention du bien : patrimonial (société non soumise à l’impôt sur les sociétés (non IS) ou fiscalement translucide) ou professionnelle (société à l’impôt sur les sociétés (IS) ou fiscalement opaque).
De manière générale, une société créée pour détenir un immeuble doit avoir son siège dans le pays de situation de l’immeuble pour ne pas créer de complexité juridique et fiscale.
En effet, les montages proposés dans le seul but d’éviter l’impôt sont souvent complexes et nécessitent un suivi qui n’est pas toujours bien fait. La sortie des structures mises en place peut être compliquée et incertaine, et donc source de difficulté et parfois de moins-value à la revente. Le propriétaire se retrouvera alors « prisonnier » du montage initial.
Par ailleurs, les règles qui permettent l’évasion fiscale hors de France, sont progressivement remises en cause (l’article 164 B du Code général des impôts français relatif à la notion de revenus de source française et les conventions franco-luxembourgeoise et franco-britannique ont été modifiés récemment…).
Constat
Gérer et transmettre un patrimoine nécessite de connaître l'étendue de celui-ci et la nature des droits de propriété des biens qui le composent. Il est donc indispensable de disposer des informations et documents qui prouvent l'existence d'un droit ou d'un titre.
Rares sont les propriétaires qui disposent d'une documentation complète sur la composition de leur patrimoine. Ainsi, l'action se trouve ralentie voire compromise.
On constate qu'il existe principalement deux séries de difficultés.
Dans le premier cas, les documents existent mais il faut les rechercher ce qui a pour effet de ralentir l'action.
Dans le second cas, les documents n'existent pas ou plus (absence d'établissement ou disparition/perte). Cela a pour effet de compromettre l'action.
Exemple : il n'est pas rare que dans des procédures de divorce, les actions de liquidation partage du patrimoine des époux, soient ralenties voire compromises par l'absence de documentation sur la composition du patrimoine commun du couple et aussi sur les versements faits entre les biens propres et les biens communs des époux mariés sous un régime de communauté ou entre les époux mariés sous un régime de séparation de biens.
De même, des opérations de transmission de patrimoine, souvent décidées dans l'urgence d'une réforme fiscale, sans réflexion stratégique préalable, peuvent se trouver ralenties voire compromises par l'absence de documentation sur la composition du patrimoine à transmettre.
Il est donc nécessaire que le dirigeant d'entreprise propriétaire d'un patrimoine puisse disposer dans un délai rapide, d'une documentation juridique et fiscale qui lui permettra de répondre aux demandes des tiers, soit dans le cadre de la gestion de son patrimoine, soit dans le cadre d'opérations de transmission.
Comment mettre en place la gestion documentaire patrimoniale
Le notaire est par essence celui qui est à même de pouvoir réaliser cette gestion documentaire et de conserver la documentation, ce qui est facilité par sa tradition d'archivage des minutes des actes qu'il rédige et par la stabilité de l'office malgré les changements de titulaires. La conservation des documents peut être effectuée sur support papier ou électronique. Chaque année, la documentation doit être mise à jour et le secrétariat juridique des sociétés patrimoniales est l'occasion idéale pour opérer celle-ci.
Cette gestion documentaire pourra éventuellement faire l'objet d'un dépôt annuel au rang des minutes des documents à conserver, ce qui permet de bénéficier d'une conservation perpétuelle de l'ensemble de ces documents et évite de s'interroger sur leur durée de conservation. Cet acte consiste à établir la liste des documents à conserver, par nature de documents, et de les annexer avec un numéro d'ordre défini dans la liste. Son coût est faible (125 € de droit fixe d'enregistrement et émolument fixe de 25 € HT).
A titre indicatif, il est joint une liste de documents type à conserver (non exhaustive) pour assurer une bonne gestion documentaire patrimoniale.
Liste des documents gestion/transmission de patrimoine hors entreprise :
1. Etat civil et donations
• Fiche d'état civil
• Acte de naissance
• Acte de mariage
• Contrat de mariage
• Livret de famille
• Jugement de divorce - Acte de partage
• Actes notariés de donations, état des dons manuels et des donations indirectes et déclarations fiscales (imprimés 2730, 2731 et 2735)
2. Actif
2.1. Titres de propriété (immeubles)
• Statut et Kbis des sociétés patrimoniales et secrétariat juridique annuel de société
• Acte(s) d'acquisition
• Contrats de location(s) et de gestion locative
• Expertise(s) valeur vénale
2.2. Titres de propriété (bateaux, véhicules, avions, oeuvres d'art, bijoux, objets de collection et autres)
• Statut et Kbis des sociétés patrimoniales et secrétariat juridique annuel de société
• Factures et contrats d'acquisition et annexes
• Contrat de location de l'anneau et annexes (bateau)
• Expertise(s)
2.3. Portefeuilles de valeurs mobilières
• Nom du banquier et du gestionnaire
• Contrats d'ouverture de compte
• Contrats de souscription de valeurs mobilières (non cotées), coordonnées de la société teneur des comptes d'actionnaires et secrétariat juridique annuel des sociétés cibles
• Relevé de situation au 1er janvier
2.4. Liquidités
• Nom du banquier
• Contrats d'ouverture de compte
• Produits de trésorerie
• Relevé de situation au 1er janvier
2.5. Contrats d'assurance-vie et de capitalisation
• Bulletin(s) de souscription
• Conditions générales et particulières des polices
• Coordonnées de l'assureur et du courtier
• Relevé de situation au 1er janvier
2.6. Autres contrats d'assurance (risques et prévoyance)
• Bulletin(s) de souscription
• Conditions générales et particulières des polices
• Coordonnées de l'assureur et du courtier
• Justification de paiement des primes annuelles
2.7. Caisse de retraite
• Coordonnées caisse de retraite
• Contrat d'adhésion
• Relevé de situation au 1er janvier
3. Passif
• Contrats de prêt avec tableaux d'amortissement et de constitution de garanties réelles ou personnelles
• Coordonnées du banquier
4. Documentation fiscale
• Déclaration ISF
• Déclaration de revenus (2042)
• Déclaration de revenus encaissés hors de France (2047)
• Déclaration de revenus fonciers (2044 ou 2044 S)
• Déclaration(s) SCI (2071-2072)
• Déclaration de la taxe de 3% (sociétés étrangères détenant immeuble en France 2746)
• Déclarations de prêt (2062)
• Déclaration pour le prélèvement et les contributions sociales sur les dividendes et les produits de placement à revenu fixe (2077)
• Avis d'imposition des impôts correspondant
