Le blog de l’étude

Ce tableau, extrait du journal des arts (édition du 30 mars au 12 avril 2012), a pour objet de comparer l’imposition des personnes physiques (Impôts sur le revenu, ISF, droits de successions et de donations, plus values) ainsi que l’imposition des personnes morales (IS, TVA) dans les principaux pays du monde ainsi que dans quelques paradis fiscaux. Son originalité est de s’intéresser à la fiscalité applicable à la détention et transmission des œuvres d’art.

Cette étude permet de mettre en évidence que si la fiscalité française se révèle lourde à l’égard des contribuables, elle se trouve cependant allégée pour les mécènes. En effet, on constate que le droit fiscal français est émaillé par des dispositions de faveur incitant au mécénat et à la conservation d’œuvres d’art, à l’image de l’exonération d’ISF pour les œuvres d’art et les objets de collection ou encore de la réduction d’IS pour les sociétés acquérant des trésors nationaux.

>> Téléchargez l'étude au format PDF

Si vous souhaitez recevoir cette note détaillée dans son intégralité et à titre gracieux, merci de nous contacter avec vos coordonnées complètes. L’étude vous sera adressée en retour.

Cette étude a pour but de présenter les conséquences aux plans juridique, fiscal et économique, de la détention en direct ou par l’intermédiaire d’une personne morale (société française ou étrangère, fiducie française, trust anglo-saxon…) d’un immeuble de prestige en France (immeuble protégé ou non au titre des monuments historiques, immeuble de loisirs haut de gamme à la montagne ou à la mer).

Celle-ci distinguera les cas où l’immeuble est exploité ou non dans le cadre d’une activité professionnelle. Une étude circonstanciée devra être réalisée pour chaque projet en liaison étroite avec les conseils juridiques et fiscaux du pays de résidence du client. Cette étude sera faite en fonction du but du projet d’acquisition du client.

Sommaire détaillé de la note.

Introduction

Ière partie : déroulement de la procédure d’acquisition d’un immeuble en France

I.1) Rôle du notaire français

I.2) L’offre d'acquisition

I.3) Signature d’un avant-contrat

I.3.1) Nature des différents avant-contrats

I.3.2) Objet de l’acquisition : immeuble ou titres sociaux ?

I.3.3) Versement préalable d’une somme par le futur acquéreur ou garantie bancaire

I.3.4) Délai de rétractation de sept jours

I.3.5) Conditions suspensives

I.3.6) Droits de préemption

I.3.7) Frais

I.4) Régime spécifique de l’acquisition d’immeubles à construire

I.5) Mise en place de la structure juridique pour réaliser l’acquisition

I.6) Mise en place du financement bancaire

I.7) Signature De l’acquisition définitive

I.8) Suivi après l’acquisition

Tableau de synthèse

IIème partie : présentation du système fiscal français

II.1) la notion de domicile fiscal

II.2) Impôts liés à la propriété de l’immeuble

II.2.1) Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

II.2.2) Taxe foncière

II.2.3) Taxe de 3 %

II.2.4) Contribution économique territoriale

II.3) Impôts liés à la jouissance de l’immeuble

II.3.1) Impôt sur le revenu forfaitaire

II.3.2) Taxe d’habitation

II.4) Impôts liés à la mutation de l’immeuble

II.4.1) Impôts liés à une mutation à titre onéreux

II.4.2) Impôts liés à la mutation à titre gratuit : droits de succession et de donation

II.5) Impôts liés à la perception de revenus de source française

II.5.1) Immeuble est possédé par une personne physique

II.5.2) Immeuble est possédé par une personne morale

II.6) Régime fiscal en faveur des Monuments Historiques

II.6.1) Déductions au titre de l’impôt sur le revenu

II.6.2) Exonération des droits de succession et de donation des immeubles ouverts au public

II.6.3) Réduction d’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

IIIème partie : autorisations d’urbanisme

III.1) Permis de démolir

III.2) Permis de construire

III.3) Déclaration préalable

III.4) Sanctions des travaux effectués en l’absence d’autorisation ou en contradiction avec l’autorisation

III.5) Réglementations spécifiques

III.6) Régime des autorisations sur les Monuments Historiques

III.6.1) Immeuble classé au titre des Monuments Historiques (MH)

III.6.2) Immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques (ISMH)

III.6.3) Immeubles adossés aux immeubles classés et immeubles situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits

III.7) Les contraintes spécifiques liées aux propriétés en bord de mer

IVème partie : choix d’une structure d’investissement et optimisation de l’investissement

IV.1) Immeuble n’est pas destiné à être exploité dans un cadre professionnel

IV.2) Immeuble est destiné à être exploité dans un cadre professionnel

Annexe : Tableaux de synthèse

Conclusion

En conclusion, le mode d’acquisition d’un immeuble de prestige en France par un non résident résulte de ses objectifs économiques (détention exclusivement patrimoniale ou professionnelle). Ceux-ci doivent être énoncés de manière précise par le client afin de permettre à ses conseils de rédiger une étude écrite et préalable pour définir les différents modes opératoires possibles. Une fois le schéma mis en place, un suivi de l’évolution de la législation et de la documentation juridique et fiscale (secrétariat de société, déclarations fiscales et avis d’imposition) doit être réalisé par les conseils du client, ce que nous nous attachons à faire à l’office.

La détention de l’immeuble par une société ne doit être envisagée de préférence, que si l’immeuble doit être conservé à long terme (plus de 30 ans) ou transmis dans un cadre familial. Si l’immeuble est destiné à être revendu à court ou moyen terme, il faut privilégier une acquisition en direct.

La forme de la société qui réalisera l’acquisition dépendra du mode de détention du bien : patrimonial (société non soumise à l’impôt sur les sociétés (non IS) ou fiscalement translucide) ou professionnelle (société à l’impôt sur les sociétés (IS) ou fiscalement opaque).

De manière générale, une société créée pour détenir un immeuble doit avoir son siège dans le pays de situation de l’immeuble pour ne pas créer de complexité juridique et fiscale.

En effet, les montages proposés dans le seul but d’éviter l’impôt sont souvent complexes et nécessitent un suivi qui n’est pas toujours bien fait. La sortie des structures mises en place peut être compliquée et incertaine, et donc source de difficulté et parfois de moins-value à la revente. Le propriétaire se retrouvera alors « prisonnier » du montage initial.

Par ailleurs, les règles qui permettent l’évasion fiscale hors de France, sont progressivement remises en cause (l’article 164 B du Code général des impôts français relatif à la notion de revenus de source française et les conventions franco-luxembourgeoise et franco-britannique ont été modifiés récemment…).

Signé le 19 juin 2008 entre la France et le Gouvernement du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord, le texte (projet n°247 Sén) de la nouvelle convention fiscale internationale a été déposé au Parlement afin d’être prochainement ratifié. Cette dernière, conforme au modèle OCDE, constitue le prolongement d’une convention fiscale initiale relative à l’impôt sur le revenu datant du 22 mai 1968. Parmi les apports de ce texte, on peut citer notamment les dispositions relatives à  la qualité de résident, au traitement des partnerships et des sociétés de personnes, aux dividendes, aux intérêts et redevances, aux gains en capital, à l’élimination des doubles impositions, aux changements de résidence, aux clauses d’arbitrage, et aux échanges de renseignements.