1. Rappel de la situation antérieure
L’article 199 sexvicies du Code général des impôts prévoit une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement situé dans certaines structures (EHPAD, résidences avec services pour étudiants, résidences de tourisme classées…), à l’état neuf ou en l’état futur d’achèvement, achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, et qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux, fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, s’établit, notamment par l’effet du rabot fiscal de 10 % en matière d’impôt sur le revenu, à 18 % pour ceux réalisés en 2011. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
2. Modifications apportées par la loi de finances pour 2012
Le taux de la réduction d’impôt prévu, de 18 %, est ramené à 14 % pour les logements acquis en 2012 soit, un taux de 11 % après application du rabot fiscal de 15 % prévu par la présente loi de finances pour 2012.
Un dispositif transitoire a été prévu pour les contribuables ayant pris un engagement de réaliser un investissement immobilier avant le 31 décembre 2011. De même, le régime est maintenu sous certaines conditions pour certaines opérations engagées avant le 31 janvier 2012.
L’ensemble du dispositif Scellier métropolitain et ultramarin s’éteindra à compter du 1er janvier 2013. Un dispositif transitoire est prévu jusqu’à cette date.
Le régime fiscal des actionnaires personnes physiques des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) et des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) est modifié :
- suppression de l’abattement de 40 % et du prélèvement libératoire sur les dividendes ;
- inéligibilité des titres au PEA.
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Cette étude a pour but de présenter les conséquences aux plans juridique, fiscal et économique, de la détention en direct ou par l’intermédiaire d’une personne morale (société française ou étrangère, fiducie française, trust anglo-saxon…) d’un immeuble de prestige en France (immeuble protégé ou non au titre des monuments historiques, immeuble de loisirs haut de gamme à la montagne ou à la mer).
Celle-ci distinguera les cas où l’immeuble est exploité ou non dans le cadre d’une activité professionnelle. Une étude circonstanciée devra être réalisée pour chaque projet en liaison étroite avec les conseils juridiques et fiscaux du pays de résidence du client. Cette étude sera faite en fonction du but du projet d’acquisition du client.
Sommaire détaillé de la note.
Introduction
Ière partie : déroulement de la procédure d’acquisition d’un immeuble en France
I.1) Rôle du notaire français
I.2) L’offre d'acquisition
I.3) Signature d’un avant-contrat
I.3.1) Nature des différents avant-contrats
I.3.2) Objet de l’acquisition : immeuble ou titres sociaux ?
I.3.3) Versement préalable d’une somme par le futur acquéreur ou garantie bancaire
I.3.4) Délai de rétractation de sept jours
I.3.5) Conditions suspensives
I.3.6) Droits de préemption
I.3.7) Frais
I.4) Régime spécifique de l’acquisition d’immeubles à construire
I.5) Mise en place de la structure juridique pour réaliser l’acquisition
I.6) Mise en place du financement bancaire
I.7) Signature De l’acquisition définitive
I.8) Suivi après l’acquisition
Tableau de synthèse
IIème partie : présentation du système fiscal français
II.1) la notion de domicile fiscal
II.2) Impôts liés à la propriété de l’immeuble
II.2.1) Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
II.2.2) Taxe foncière
II.2.3) Taxe de 3 %
II.2.4) Contribution économique territoriale
II.3) Impôts liés à la jouissance de l’immeuble
II.3.1) Impôt sur le revenu forfaitaire
II.3.2) Taxe d’habitation
II.4) Impôts liés à la mutation de l’immeuble
II.4.1) Impôts liés à une mutation à titre onéreux
II.4.2) Impôts liés à la mutation à titre gratuit : droits de succession et de donation
II.5) Impôts liés à la perception de revenus de source française
II.5.1) Immeuble est possédé par une personne physique
II.5.2) Immeuble est possédé par une personne morale
II.6) Régime fiscal en faveur des Monuments Historiques
II.6.1) Déductions au titre de l’impôt sur le revenu
II.6.2) Exonération des droits de succession et de donation des immeubles ouverts au public
II.6.3) Réduction d’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
IIIème partie : autorisations d’urbanisme
III.1) Permis de démolir
III.2) Permis de construire
III.3) Déclaration préalable
III.4) Sanctions des travaux effectués en l’absence d’autorisation ou en contradiction avec l’autorisation
III.5) Réglementations spécifiques
III.6) Régime des autorisations sur les Monuments Historiques
III.6.1) Immeuble classé au titre des Monuments Historiques (MH)
III.6.2) Immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques (ISMH)
III.6.3) Immeubles adossés aux immeubles classés et immeubles situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits
III.7) Les contraintes spécifiques liées aux propriétés en bord de mer
IVème partie : choix d’une structure d’investissement et optimisation de l’investissement
IV.1) Immeuble n’est pas destiné à être exploité dans un cadre professionnel
IV.2) Immeuble est destiné à être exploité dans un cadre professionnel
Annexe : Tableaux de synthèse
Conclusion
En conclusion, le mode d’acquisition d’un immeuble de prestige en France par un non résident résulte de ses objectifs économiques (détention exclusivement patrimoniale ou professionnelle). Ceux-ci doivent être énoncés de manière précise par le client afin de permettre à ses conseils de rédiger une étude écrite et préalable pour définir les différents modes opératoires possibles. Une fois le schéma mis en place, un suivi de l’évolution de la législation et de la documentation juridique et fiscale (secrétariat de société, déclarations fiscales et avis d’imposition) doit être réalisé par les conseils du client, ce que nous nous attachons à faire à l’office.
La détention de l’immeuble par une société ne doit être envisagée de préférence, que si l’immeuble doit être conservé à long terme (plus de 30 ans) ou transmis dans un cadre familial. Si l’immeuble est destiné à être revendu à court ou moyen terme, il faut privilégier une acquisition en direct.
La forme de la société qui réalisera l’acquisition dépendra du mode de détention du bien : patrimonial (société non soumise à l’impôt sur les sociétés (non IS) ou fiscalement translucide) ou professionnelle (société à l’impôt sur les sociétés (IS) ou fiscalement opaque).
De manière générale, une société créée pour détenir un immeuble doit avoir son siège dans le pays de situation de l’immeuble pour ne pas créer de complexité juridique et fiscale.
En effet, les montages proposés dans le seul but d’éviter l’impôt sont souvent complexes et nécessitent un suivi qui n’est pas toujours bien fait. La sortie des structures mises en place peut être compliquée et incertaine, et donc source de difficulté et parfois de moins-value à la revente. Le propriétaire se retrouvera alors « prisonnier » du montage initial.
Par ailleurs, les règles qui permettent l’évasion fiscale hors de France, sont progressivement remises en cause (l’article 164 B du Code général des impôts français relatif à la notion de revenus de source française et les conventions franco-luxembourgeoise et franco-britannique ont été modifiés récemment…).
