Le blog de l’étude

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Cette étude patrimoniale stratégique et de faisabilité, après avoir rappelé les données personnelles et patrimoniales d’un couple dont l’époux est dirigeant d’une PME a pour objet de décrire les différents outils juridiques et fiscaux propres aux objectifs des époux ou du dirigeant, savoir :

1er objectif : sécuriser le conjoint en cas d’incapacité ou de prédécès du dirigeant (particularité : pas de transmission de l’entreprise à prévoir dans le cercle familial) ;

2e objectif : optimiser le patrimoine des époux au plan personnel et à travers la holding animatrice des filiales opérationnelles.

Sommaire détaillé de l’étude :

I - Données personnelles

II - Données patrimoniales

III - Revenus du foyer fiscal

III.1) Revenus professionnels de Monsieur X (2010)
III.2) Revenus de capitaux mobiliers (2010)
III.3) Plafond épargne retraite/IRPP

IV - Polices d'assurances

IV.1) Polices d'assurances professionnelles
IV.1.a) Assurance homme clé
IV.1.b) Assurance de responsabilité civile mandataire social
IV.2) Polices d'assurances personnelles
IV.2.a) Rappel des polices existantes
IV.2.b) Elargissement à la prévoyance familiale de la police d'assurance homme-clé 
IV.2.c) Rappel de la finalité des polices d'assurance de capitalisation : outil de transmission 

V - Objectifs de l'étude

VI - Etude

VI.1) Premier objectif : sécuriser le conjoint en cas  d'incapacité ou de prédécès de Monsieur X  
VI.1.a) Incapacité de Monsieur X

A. Diagnostic
B. Solutions

1     Fonctionnement de la Holding animatrice et de ses filiales en cas d'incapacité (et quelque soit celle-ci)
2     Aliénation des actions de la Holding animatrice en cas d'incapacité totale et définitive de Monsieur X  
3     Assurer les moyens de subsistance de Madame X pendant l'incapacité

VI.1.b) Décès.

A. Diagnostic.

1     Hypothèse numéro 1 : Monsieur X prédécède
1.a   Rappel des principes de droit civil
1.b   Rappel des principes de droit fiscal
2     Hypothèse numéro 2 : décès des deux époux.
2.a   Rappel des principes de droit civil
2.b   Rappel des principes de droit fiscal

B. Solutions : outils de transmission à éliminer et à recommander

1     Hypothèse numéro 1 : Monsieur X prédécède
1.a   Pacte Dutreil
1.b   Changement de régime matrimonial
•  Présentation de la solution
•  Présentation fiscale
•  Conclusion et mise en œuvre de la solution
2     Hypothèse numéro 2 : décès des deux époux
2.a   Outils de droit civil
2.b   Outils de droit fiscal

VI.2) Deuxième objectif : optimiser le patrimoine des époux
VI.2.a) Acquérir ou non une résidence principale à PARIS intra-muros

A. Première stratégie : récupérer l'appartement de Madame X mère
B. Deuxième stratégie : faire acquérir par la Holding animatrice la résidence principale 

VI.2.b) Optimiser le patrimoine de la Holding animatrice et en particulier neutraliser la taxe sur les salaires

A. Rappel du statut de la Holding animatrice : holding animatrice et assujettissement à la taxe sur les salaires
B. Comment amoindrir la taxe sur les salaires ?
C. Privilégier l'investissement dans la Holding animatrice

Conclusion

Cette étude a eu pour but de démontrer :

- l'opportunité de mettre en place un plan d'épargne retraite populaire ou un régime de retraite facultatif ouvrant droit à une déduction des cotisations d'épargne retraite de l'IRPP des époux X ;

- la nécessité d'organiser sans délai, des délégations de pouvoirs au sein de la Holding animatrice et de ses filiales mais aussi de nommer un directeur général pour que le fonctionnement de celles-ci ne soit pas compromis en cas d'incapacité ou de décès de Monsieur X ;

- la nécessité de mettre en place sans délai un double mandat notarié de protection future pour compte propre des époux pour éviter leur mise sous tutelle ou curatelle et faciliter la prise de décision à travers celui-ci sans avoir à demander l'autorisation préalable du juge des tutelles et un mandat de protection future pour compte d’autrui dans l’hypothèse où Y serait mineur au moment du décès simultané ou successif de ses parents ou en cas de leur impossibilité de pourvoir à son éducation et à ses soins ;
 
- la nécessité de constituer une société d’acquêts limitée dans le régime actuel de séparation de biens, comprenant les actions de la Holding animatrice détenues actuellement par Monsieur X, la maison secondaire indivise et tous autres biens que les époux voudraient expressément faire entrer dans celle-ci. Une clause de préciput sera stipulée en cas de décès de l’époux, pour permettre au conjoint survivant de prélever ou non, sans indemnité à verser à la succession et sans fiscalité, tout ou partie des biens de la société en sa faveur. En cas d’exercice de celle-ci, elle permet à Madame X de pouvoir disposer immédiatement des actions en vue de leur vente puisque l’entreprise n’est pas destinée à être conservée dans le cercle familial ;

- l'opportunité de mettre en place une assurance décès-invalidité en cas de prédécès de Monsieur X afin de permettre au conjoint survivant ou à leur fils en cas de décès des deux époux, de disposer de ressources, le temps que l'entreprise soit vendue (l'assurance homme-clé ne joue pas ce rôle car ne s'étend pas à la prévoyance familiale) ;

- l'opportunité pour la Holding animatrice d’optimiser ses recettes sous la forme de prestations supplémentaires aux filiales dûment justifiées en matière de développement industriel et commercial et faire assurer la présidence de la Holding animatrice par une EURL de conseil et de management détenue à 100% par Monsieur X pour bénéficier du régime TNS sur sa rémunération qui relèvera du régime des BNC au plan fiscal et TNS en matière sociale ;

- la nécessité de privilégier l'investissement industriel sur l'acquisition d'une résidence principale compte tenu du contexte fiscal et économique actuel, à travers la Holding animatrice qui permettra à la famille X de disposer d'importantes liquidités après la cession des titres de la Holding animatrice.

Ces préconisations devront faire l'objet d'une veille juridique et fiscale constante compte tenu des évolutions législatives régulières.

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Cette étude a pour but de présenter les conséquences aux plans juridique, fiscal et économique, de la détention en direct ou par l’intermédiaire d’une personne morale (société française ou étrangère, fiducie française, trust anglo-saxon…) d’un immeuble de prestige en France (immeuble protégé ou non au titre des monuments historiques, immeuble de loisirs haut de gamme à la montagne ou à la mer).

Celle-ci distinguera les cas où l’immeuble est exploité ou non dans le cadre d’une activité professionnelle. Une étude circonstanciée devra être réalisée pour chaque projet en liaison étroite avec les conseils juridiques et fiscaux du pays de résidence du client. Cette étude sera faite en fonction du but du projet d’acquisition du client.

Sommaire détaillé de la note.

Introduction

Ière partie : déroulement de la procédure d’acquisition d’un immeuble en France

I.1) Rôle du notaire français

I.2) L’offre d'acquisition

I.3) Signature d’un avant-contrat

I.3.1) Nature des différents avant-contrats

I.3.2) Objet de l’acquisition : immeuble ou titres sociaux ?

I.3.3) Versement préalable d’une somme par le futur acquéreur ou garantie bancaire

I.3.4) Délai de rétractation de sept jours

I.3.5) Conditions suspensives

I.3.6) Droits de préemption

I.3.7) Frais

I.4) Régime spécifique de l’acquisition d’immeubles à construire

I.5) Mise en place de la structure juridique pour réaliser l’acquisition

I.6) Mise en place du financement bancaire

I.7) Signature De l’acquisition définitive

I.8) Suivi après l’acquisition

Tableau de synthèse

IIème partie : présentation du système fiscal français

II.1) la notion de domicile fiscal

II.2) Impôts liés à la propriété de l’immeuble

II.2.1) Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

II.2.2) Taxe foncière

II.2.3) Taxe de 3 %

II.2.4) Contribution économique territoriale

II.3) Impôts liés à la jouissance de l’immeuble

II.3.1) Impôt sur le revenu forfaitaire

II.3.2) Taxe d’habitation

II.4) Impôts liés à la mutation de l’immeuble

II.4.1) Impôts liés à une mutation à titre onéreux

II.4.2) Impôts liés à la mutation à titre gratuit : droits de succession et de donation

II.5) Impôts liés à la perception de revenus de source française

II.5.1) Immeuble est possédé par une personne physique

II.5.2) Immeuble est possédé par une personne morale

II.6) Régime fiscal en faveur des Monuments Historiques

II.6.1) Déductions au titre de l’impôt sur le revenu

II.6.2) Exonération des droits de succession et de donation des immeubles ouverts au public

II.6.3) Réduction d’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

IIIème partie : autorisations d’urbanisme

III.1) Permis de démolir

III.2) Permis de construire

III.3) Déclaration préalable

III.4) Sanctions des travaux effectués en l’absence d’autorisation ou en contradiction avec l’autorisation

III.5) Réglementations spécifiques

III.6) Régime des autorisations sur les Monuments Historiques

III.6.1) Immeuble classé au titre des Monuments Historiques (MH)

III.6.2) Immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques (ISMH)

III.6.3) Immeubles adossés aux immeubles classés et immeubles situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits

III.7) Les contraintes spécifiques liées aux propriétés en bord de mer

IVème partie : choix d’une structure d’investissement et optimisation de l’investissement

IV.1) Immeuble n’est pas destiné à être exploité dans un cadre professionnel

IV.2) Immeuble est destiné à être exploité dans un cadre professionnel

Annexe : Tableaux de synthèse

Conclusion

En conclusion, le mode d’acquisition d’un immeuble de prestige en France par un non résident résulte de ses objectifs économiques (détention exclusivement patrimoniale ou professionnelle). Ceux-ci doivent être énoncés de manière précise par le client afin de permettre à ses conseils de rédiger une étude écrite et préalable pour définir les différents modes opératoires possibles. Une fois le schéma mis en place, un suivi de l’évolution de la législation et de la documentation juridique et fiscale (secrétariat de société, déclarations fiscales et avis d’imposition) doit être réalisé par les conseils du client, ce que nous nous attachons à faire à l’office.

La détention de l’immeuble par une société ne doit être envisagée de préférence, que si l’immeuble doit être conservé à long terme (plus de 30 ans) ou transmis dans un cadre familial. Si l’immeuble est destiné à être revendu à court ou moyen terme, il faut privilégier une acquisition en direct.

La forme de la société qui réalisera l’acquisition dépendra du mode de détention du bien : patrimonial (société non soumise à l’impôt sur les sociétés (non IS) ou fiscalement translucide) ou professionnelle (société à l’impôt sur les sociétés (IS) ou fiscalement opaque).

De manière générale, une société créée pour détenir un immeuble doit avoir son siège dans le pays de situation de l’immeuble pour ne pas créer de complexité juridique et fiscale.

En effet, les montages proposés dans le seul but d’éviter l’impôt sont souvent complexes et nécessitent un suivi qui n’est pas toujours bien fait. La sortie des structures mises en place peut être compliquée et incertaine, et donc source de difficulté et parfois de moins-value à la revente. Le propriétaire se retrouvera alors « prisonnier » du montage initial.

Par ailleurs, les règles qui permettent l’évasion fiscale hors de France, sont progressivement remises en cause (l’article 164 B du Code général des impôts français relatif à la notion de revenus de source française et les conventions franco-luxembourgeoise et franco-britannique ont été modifiés récemment…).

Mandat de protection future

Une personne peut être frappée d'une incapacité à pourvoir seule à ses intérêts par suite d'une altération de ses facultés intellectuelles et/ou corporelles nécessitant l'accord préalable du juge des tutelles ou du curateur pour les actes de disposition et l'intervention du tuteur pour les actes d'administration. Le conjoint, en attendant ce placement, devra être habilité par le juge, pour le représenter d'une manière générale ou pour certains actes particuliers.

Pour palier cette lourdeur, le mandat notarié de protection future permet au mandataire d'agir pour le compte du mandant devenu incapable, sauf au juge à contrôler si nécessaire, la conformité et l'utilité de l'acte passé au regard des stipulations du mandat.

Mandat à effet posthume

En cas de décès ou d'incapacité d'une personne et en l'absence de conjoint survivant, il est nécessaire de mettre en place un mandat notarié à effet posthume pour permettre le règlement de la succession, en présence de descendants mineurs ou en l'absence d'héritiers connus.

Le coût de ces deux actes permettant de garantir la continuité de l’activité est de 500 € HT. Ils permettent de mettre en place des acteurs opérationnels aussitôt l'incapacité avérée ou le décès survenu, sans avoir à obtenir d'habilitation judiciaire préalable dans la mesure où les mandats ont la forme notariée.

Constat

Gérer et transmettre un patrimoine nécessite de connaître l'étendue de celui-ci et la nature des droits de propriété des biens qui le composent. Il est donc indispensable de disposer des informations et documents qui prouvent l'existence d'un droit ou d'un titre.

Rares sont les propriétaires qui disposent d'une documentation complète sur la composition de leur patrimoine. Ainsi, l'action se trouve ralentie voire compromise.

On constate qu'il existe principalement deux séries de difficultés.

Dans le premier cas, les documents existent mais il faut les rechercher ce qui a pour effet de ralentir l'action.

Dans le second cas, les documents n'existent pas ou plus (absence d'établissement ou disparition/perte). Cela a pour effet de compromettre l'action.

Exemple : il n'est pas rare que dans des procédures de divorce, les actions de liquidation partage du patrimoine des époux, soient ralenties voire compromises par l'absence de documentation sur la composition du patrimoine commun du couple et aussi sur les versements faits entre les biens propres et les biens communs des époux mariés sous un régime de communauté ou entre les époux mariés sous un régime de séparation de biens.

De même, des opérations de transmission de patrimoine, souvent décidées dans l'urgence d'une réforme fiscale, sans réflexion stratégique préalable, peuvent se trouver ralenties voire compromises par l'absence de documentation sur la composition du patrimoine à transmettre.

Il est donc nécessaire que le dirigeant d'entreprise propriétaire d'un patrimoine puisse disposer dans un délai rapide, d'une documentation juridique et fiscale qui lui permettra de répondre aux demandes des tiers, soit dans le cadre de la gestion de son patrimoine, soit dans le cadre d'opérations de transmission.

Comment mettre en place la gestion documentaire patrimoniale

Le notaire est par essence celui qui est à même de pouvoir réaliser cette gestion documentaire et de conserver la documentation, ce qui est facilité par sa tradition d'archivage des minutes des actes qu'il rédige et par la stabilité de l'office malgré les changements de titulaires. La conservation des documents peut être effectuée sur support papier ou électronique. Chaque année, la documentation doit être mise à jour et le secrétariat juridique des sociétés patrimoniales est l'occasion idéale pour opérer celle-ci.

Cette gestion documentaire pourra éventuellement faire l'objet d'un dépôt annuel au rang des minutes des documents à conserver, ce qui permet de bénéficier d'une conservation perpétuelle de l'ensemble de ces documents et évite de s'interroger sur leur durée de conservation. Cet acte consiste à établir la liste des documents à conserver, par nature de documents, et de les annexer avec un numéro d'ordre défini dans la liste. Son coût est faible (125 € de droit fixe d'enregistrement et émolument fixe de 25 € HT).

A titre indicatif, il est joint une liste de documents type à conserver (non exhaustive) pour assurer une bonne gestion documentaire patrimoniale.

Liste des documents gestion/transmission de patrimoine hors entreprise :

1. Etat civil et donations

  • Fiche d'état civil

  • Acte de naissance

  • Acte de mariage

  • Contrat de mariage

  • Livret de famille

  • Jugement de divorce - Acte de partage

  • Actes notariés de donations, état des dons manuels et des donations indirectes et déclarations fiscales (imprimés 2730, 2731 et 2735)

2. Actif

2.1. Titres de propriété (immeubles)

  • Statut et Kbis des sociétés patrimoniales et secrétariat juridique annuel de société

  • Acte(s) d'acquisition

  • Contrats de location(s) et de gestion locative

  • Expertise(s) valeur vénale

2.2. Titres de propriété (bateaux, véhicules, avions, oeuvres d'art, bijoux, objets de collection et autres)

  • Statut et Kbis des sociétés patrimoniales et secrétariat juridique annuel de société

  • Factures et contrats d'acquisition et annexes

  • Contrat de location de l'anneau et annexes (bateau)

  •  Expertise(s)

2.3. Portefeuilles de valeurs mobilières

  • Nom du banquier et du gestionnaire

  • Contrats d'ouverture de compte

  • Contrats de souscription de valeurs mobilières (non cotées), coordonnées de la société teneur des comptes d'actionnaires et secrétariat juridique annuel des sociétés cibles

  • Relevé de situation au 1er janvier

2.4. Liquidités

  • Nom du banquier

  • Contrats d'ouverture de compte

  • Produits de trésorerie

  • Relevé de situation au 1er janvier

2.5. Contrats d'assurance-vie et de capitalisation

  • Bulletin(s) de souscription

  • Conditions générales et particulières des polices

  • Coordonnées de l'assureur et du courtier

  • Relevé de situation au 1er janvier

2.6. Autres contrats d'assurance (risques et prévoyance)

  • Bulletin(s) de souscription

  • Conditions générales et particulières des polices

  • Coordonnées de l'assureur et du courtier

  • Justification de paiement des primes annuelles

2.7. Caisse de retraite

  • Coordonnées caisse de retraite

  • Contrat d'adhésion

  • Relevé de situation au 1er janvier

3. Passif

  • Contrats de prêt avec tableaux d'amortissement et de constitution de garanties réelles ou personnelles

  • Coordonnées du banquier

4. Documentation fiscale

  • Déclaration ISF

  • Déclaration de revenus (2042)

  • Déclaration de revenus encaissés hors de France (2047)

  • Déclaration de revenus fonciers (2044 ou 2044 S)

  • Déclaration(s) SCI (2071-2072)

  • Déclaration de la taxe de 3% (sociétés étrangères détenant immeuble en France 2746)

  • Déclarations de prêt (2062)

  • Déclaration pour le prélèvement et les contributions sociales sur les dividendes et les produits de placement à revenu fixe (2077)

  • Avis d'imposition des impôts correspondant

Vouloir constituer un patrimoine doit répondre à un objectif économique (1), nécessite de conserver la maîtrise de ses placements (2), de diversifier ceux-ci (3) et de savoir choisir des placements simples et de qualité (4).

1. Finalité de la constitution d'un patrimoine

Constituer un patrimoine, c'est investir à moyen ou long terme, c'est-à-dire acquérir des biens meubles ou immeubles en vue d'en tirer des revenus complémentaires et récurrents pour faire face à une diminution voire une disparition des revenus professionnels (retraite, perte d'un emploi, déconfiture, faillite...).

A cette source de revenus, pourront s'ajouter d'éventuelles plus-values réalisées lors d'arbitrages de certains biens investis exclusifs de toute intention spéculative.

Le taux de rentabilité de l'investissement sera fonction du degré de risque que présentent les actifs choisis par l'investisseur. Il est donc important de valider préalablement avec l'investisseur le degré de risque qu'il souhaite prendre en fonction de son profil et ses besoins, sans oublier que le risque zéro n'existe pas.

2. Maîtrise de ses placements

Tout investisseur doit préalablement choisir le type d'actifs dans lesquels il souhaite investir tout en sachant dans quel type de biens ou produits il place ses avoirs en contrôlant régulièrement le choix et la gestion des actifs placés.

La crise financière de 2008 a rappelé que confier son argent à des tiers personnes physiques ou morales sans contrôle et en se contentant de faire confiance, laisse le champ libre à l'opacité, la complexité voire l'irresponsabilité et la malhonnêteté, outre les défaillances des règles et des outils de contrôle.

S'il est difficile d'être un expert en tout, l'investisseur doit s'adjoindre les services d'un professionnel responsable civilement et pénalement de ses actes et assuré, qui devra mettre en œuvre la politique d'investissement choisie par l'investisseur. Il est recommandé de fédérer dans une structure appropriée, plusieurs investisseurs présentant un profil similaire et poursuivant les mêmes objectifs, pour mutualiser les frais de gestion mais aussi les risques. Cette structure devra être sous le contrôle des investisseurs qui veilleront au respect de la politique d'investissement définie dans les statuts de la structure mais aussi à sa gestion. Ses dirigeants devront être révocables pour faute ou de carence dans l'exercice de leurs fonctions.

3. Diversification des placements

Un portefeuille d'investissements doit toujours être diversifié afin de pouvoir minimiser d'éventuelles pertes et de les compenser avec des revenus ou des plus-values.

Cette diversification devra également tenir compte des besoins de l'investisseur : a-t-il besoin de revenus complémentaires pour vivre ? Souhaite-t-il avoir des retours sur investissement à long terme en gelant la liquidité de ses placements pendant une certaine durée (5 à 8 ans) ? Doit-il au contraire, investir dans des produits qui lui permettent de retrouver très rapidement sa liquidité ?

La règle de prudence veut qu'aucun type d'actifs à risques du portefeuille de placement ne dépasse 10 % du patrimoine total de l'investisseur et que les actifs moins exposés au risque représentent au minimum 50 % du patrimoine total. Toutefois, ces chiffres sont à moduler en fonction du profil de l'investisseur (âge, santé, besoins, situation professionnelle) et du montant de sa fortune. Un patrimoine doit toujours conserver une part plus ou moins importante de liquidités qui doit s'accroître avec l'âge de l'investisseur pour faire face à des imprévus (dépenses de santé, nécessité de payer des études supérieures et d'installer ses enfants) ou d'éventuelles opportunités.

Une chose est sûre : plus la fortune est importante, plus les possibilités d'optimiser celle-ci sont importantes, par l'effet de levier économique et fiscal. En effet, plus le portefeuille d'investissement est important, plus il permet la diversification des investissements, l'accès à des investissements plus importants ainsi que l'utilisation d'outils fiscaux avantageux. Cela explique notamment pourquoi certaines grandes banques de gestion privée ne prennent des portefeuilles de placement qu'à partir de 25 millions d'Euros ou de Dollars de patrimoine total, seuil qui permet de concilier les objectifs de sécurité et de rendement.

4. Critères du placement

La qualité d'un actif est le critère essentiel qui doit animer le choix de l'investisseur. La fiscalité n'est jamais une finalité en soi et sert tout au plus, à améliorer l'effet de levier économique.

L'excès actuel de liquidités dans le monde doit inviter également les investisseurs à investir dans des actifs tangibles. En effet, avec les monnaies fiduciaire et scripturale et les actifs-papier, les investisseurs sont habitués à une dématérialisation de leurs avoirs et en cas de crise systémique, leur risque est de ne pas pouvoir récupérer leurs actifs. Ainsi, la détention d'or physique doit être préférée à la détention d'or papier. Il en est de même des actifs immobiliers.

En réalité, il existe trois types d'actifs de placement : l'immobilier (A), l'entreprise (B) et les biens de luxe (C). Les matières premières, à part l'or ou l'argent, sont des actifs réservés à un micromarché de spéculateurs professionnels.

Le placement dans des produits d'assurance de capitalisation adossés sur des supports plus ou moins risqués, ne sera pas développé dans cette étude, car son intérêt repose essentiellement sur des avantages civils et fiscaux. Les assurances par répartition obéissent quant à elles à une autre finalité qui est de couvrir un risque (incapacité, invalidité, décès...). Elles ne constituent pas une fin patrimoniale en soi.

A. L'immobilier locatif présente l'avantage unique de permettre de se constituer un patrimoine sans utiliser tous ses fonds propres, grâce à l'effet de levier du crédit hypothécaire. Il permet également de régénérer le patrimoine qui s'amoindrit inéluctablement par les prélèvements fiscaux liés à la détention (taxe foncière et ISF) et la mutation d'un capital (droits de mutation à titre gratuit ou onéreux et impôt sur la plus-value). La prudence veut que l'emprunt représente entre deux tiers et la moitié de l'investissement à réaliser, compte tenu du risque locatif.

La gestion locative constitue la principale source de risque d'un investissement immobilier (vacance, défaillance du locataire). Le choix d'une structure pour fédérer des investisseurs présentant le même profil et poursuivant les mêmes objectifs, est recommandé pour mutualiser les frais de gestion et diversifier les risques. Cette foncière privée doit être gérée par une équipe de professionnels et ses statuts doivent définir la politique d'investissement (type et lieu d'implantation des immeubles, part des revenus et des plus-values...). Cette foncière doit être contrôlée par les investisseurs tout au long de sa vie sociale avec possibilité de révoquer le ou les dirigeants défaillants. L'option à l'impôt sur les sociétés permet d'améliorer les ressources en fonds propres de la foncière (par le taux de l'impôt et la déduction fiscale des amortissements sur les constructions) et donc sa capacité de remboursement du capital emprunté mais présente l'inconvénient de ne pas neutraliser la plus-value au bout de 15 ans.

Actuellement, l'immobilier présente l'inconvénient d'un retour sur investissement faible et d'une rareté des produits offerts à la vente due en grande partie au nombre des investisseurs immobiliers, à leurs disponibilités et aussi aux dispositifs fiscaux de faveur. L'investissement immobilier doit être appréhendé actuellement avec la plus grande prudence au regard des expériences passées.

B. L'entreprise présente l'avantage d'avoir de meilleurs retours sur investissement dans le temps que l'immobilier, sous réserve de pouvoir investir totalement en fonds propres. Toutefois, ce type d'investissement présente un degré de risque plus important que celui de l'immobilier dû aux aléas de l'activité des entreprises liés à la conjoncture économique mais aussi à la pérennité de leurs débouchés eu égard à l'innovation technologique et à la concurrence auxquelles elles sont exposées.

L'investissement dans les PME non cotées (capital-développement) présente en principe une meilleure rentabilité sur le long terme que dans les entreprises cotées en bourse (selon l'AFIC, le taux de rendement CAC 40 sur les vingt dernières années est de 3,53 % l'an alors que celui du capital investissement sur la même période est de 10,08 %). Plusieurs raisons expliquent celle-ci :

  • l'investissement sert au financement d'un accroissement de valeur lié au développement de l'outil de production et n'est pas exposé aux aléas spéculatifs des marchés financiers ;

  • la personnalité de leurs dirigeants permet d'assurer une gestion rigoureuse, dynamique et réactive, contrairement aux entreprises cotées liées par des procédures de fonctionnement et à la dilution du pouvoir internes ;

  • leur petite taille leur assure un potentiel de développement plus important que celui des grandes entreprises qui ont souvent dépassé leur taille critique ;

  • leur valorisation est souvent inférieure à leur potentiel réel, sans risque supplémentaire par rapport aux grandes entreprises, sous réserve qu'elles soient dotées des moyens d'une gestion prévisionnelle et rigoureuse.

Indépendamment du risque inhérent à ce type de placement, sa grande difficulté tient à la recherche de cibles de qualité à financer ainsi qu'à leur surveillance pendant sa durée. La constitution d'une société de capital-investissement pour fédérer des investisseurs capables d'investir à long terme (5 à 8 ans) des fonds propres, est recommandée pour mutualiser les frais de gestion et diversifier les risques. Cette société, dont les statuts devront définir la politique d'investissement (nature des cibles et des investissements à financer, part des revenus et des plus-values...), sera gérée pour compte propre par une équipe de professionnels et sera contrôlée par les investisseurs tout au long de sa vie sociale avec possibilité de révoquer unilatéralement le ou les dirigeants défaillants tout en pouvant bénéficier d'un régime fiscal de faveur, tant sur les produits du placement que sur leur distribution.

Le placement dans les entreprises cotées, outre son exposition aux aléas des marchés spéculatifs, nécessite une gestion très attentive et quasi-quotidienne aux mains d'experts confirmés. La tendance de la bourse est aujourd'hui à la stagnation. En revanche, les besoins en fonds propres de PME vont aller en s'accroissant car les nouvelles réglementations Solvency 2 et Bâle III imposent aux assureurs et aux banques d'accroître leurs fonds propres, de sorte qu'ils se désengagent du marché des entreprises non cotées pour se mettre en conformité avec ces nouvelles règles. Le capital-investissement va devoir prendre le relais des banques déjà peu présentes pour souscrire des titres financiers dans les PME (actions, obligations et bons de souscription).

C. Les biens de luxe (art, métaux précieux, bijoux, numismatique, grands vins...) ne permettent que des plus-values à plus ou moins long terme sans pouvoir se procurer des revenus. Leur financement ne peut être réalisé qu'en fonds propres et est amélioré par des dispositifs fiscaux de faveur, notamment par la valorisation donnée aux actifs (dation en paiement des droits de mutation à titre gratuit ou de l'ISF et dispositifs liés au mécénat).

Ce type de placement, s'il peut générer des plus-values exceptionnelles, repose exclusivement sur la subjectivité et la mode. Dans la plupart des cas, ce type d'investissement a pour principal guide le plaisir, indépendamment de toute source de plus-value potentielle. Le recours à un sachant s'il est utile, ne permettra pas de garantir dans le temps, la valorisation de l'actif.

En effet, si le choix de la qualité est important dans ce type d'investissement, il n'est malheureusement pas suffisant, car la mode est un facteur important de valorisation. Par exemple, un tableau ancien d'un maître important est actuellement moins coté qu'un tableau moderne ou contemporain d'un artiste important. Cette différence s'explique par le fait que le marché des tableaux anciens est représenté par un cercle restreint de collectionneurs avant tout érudits plus que fortunés, contrairement aux tableaux modernes ou contemporains, d'une approche plus accessible aux personnes fortunées.

L'investissement dans l'or et l'argent, reste un cas particulier. En effet, ces métaux ont toujours eu un pouvoir de fascination et apparaissent en même temps comme une valeur refuge en cas de crise. C'est la raison pour laquelle il est toujours conseillé de détenir physiquement des lingots d'or ou d'argent et des pièces dans ces mêmes métaux, négociables sur les marchés internationaux et non de l'or papier. Ce sujet est d'actualité car l'excès de liquidités peut faire craindre une crise systémique qui rendrait impossibles les retraits de valeurs dans les établissements bancaires. Cette inquiétude est probablement la raison pour laquelle beaucoup d'investisseurs se réfugient dans l'achat de ces métaux.

Avant d'acquérir des actifs, il est indispensable de faire réaliser par un professionnel de la gestion de patrimoine, une étude patrimoniale écrite ayant pour objet de rappeler les données personnelles, patrimoniales et professionnelles de l'investisseur et de sa famille, ses objectifs familiaux et économiques et d'examiner les différents outils juridiques, fiscaux et patrimoniaux existants pour pouvoir atteindre ces différents objectifs. Cette étude prend du temps, tant dans la collecte de l'information, l'analyse du dossier, la recherche de solutions que sa mise en forme, mais est un préalable nécessaire à une bonne gestion patrimoniale des actifs à gérer ou à transmettre.