Le blog de l’étude

L’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 (JO du 23 décembre 2011) opère plusieurs aménagements au régime des lotissements, du permis de construire et des servitudes de cour commune.

Lotissements

La définition du lotissement (C. urb. L 442-1) est précisée et clarifiée :

- d’une part, est supprimée l’obligation de prendre en compte les divisions intervenues dans les dix années précédentes ;

- d’autre part, il est précisé qu’un lotissement peut concerner plusieurs unités foncières contiguës.

Par ailleurs :

- un décret à paraître énumèrera les divisions en vue de construire qui ne seront pas constitutives d’un lotissement (C. urb., art. L 442-1-1 nouveau) ;

- afin de laisser au lotisseur la gestion souple des droits à construire, une nouvelle définition est donnée au périmètre du lotissement ;

- enfin, l’ordonnance simplifie les critères permettant de déterminer les lotissements soumis à permis d’aménager et ceux soumis à déclaration préalable : un décret précisera les cas dans lesquels la réalisation du lotissement devra être précédée d’un permis d’aménager (C. urb., art. L 442-2 nouveau).

Permis de construire

Le régime des permis de construire relatifs aux établissements recevant du public est modifié. Une autorisation complémentaire au titre du Code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue avant l’ouverture au public (C. urb., art L 425-3 modifié).

Servitudes de cour commune

L’article L 471-1 du Code de l’urbanisme précise dorénavant que ces servitudes peuvent être instituées en l’absence de documents d’urbanisme ou de mention spécifique dans le document d’urbanisme applicable.

Les constructions irrégulières (édifiées totalement ou partiellement sans permis de construire) ne peuvent pas faire l'objet d'un permis de construire sans régularisation préalable de la situation et ce sans limite de temps, selon la règle posée par l'arrêt Madame Thalamy (Conseil d'Etat, 9 juillet 1986, n° 51.172). Cette règle sévère a été assouplie par la loi dite ENL du 13 juillet 2006 (article L 111-12 du Code de l'urbanisme) pour les constructions achevées depuis plus de 10 ans et irrégulières partiellement, sous réserve que la construction ne soit pas de nature à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures, ne fasse pas l'objet d'une action en démolition engagée sur le terrain de l'article L 480-13 du Code de l'urbanisme et que celle-ci ne soit pas située dans le périmètre d'un site classé, d'un parc naturel, sur le domaine public ou dans une zone de danger délimitée dans un plan de prévention des risques naturels prévisibles.

Un arrêt rendu par le Conseil d'Etat le 3 mai 2011 (n° 32-0545) permet, en cas d'impossibilité de régulariser au regard des règles d'urbanisme en vigueur et dans la mesure où la prescription est acquise en matières pénale et civile (construction achevées depuis plus de 10 ans), d'autoriser les seuls travaux nécessaires à la préservation des constructions et au respect des normes.

Cet arrêt a une portée très restrictive mais a le mérite de rappeler que la jurisprudence Madame Thalamy est toujours en vigueur.

Le Conseil de Paris a modifié les règles applicables au changement d'usage à Paris par délibération des 7 et 8 février 2011 (2011 DLH 24).

On rappellera que les articles L et R 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation soumettent le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation, à autorisation municipale préalable. Elle concerne les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

L'usage d'un local est apprécié au 1er janvier 1970 pour les immeubles existants à cette date et, pour les immeubles édifiés postérieurement, à la destination résultant du permis de construire. L'usage des locaux définis à l'article L. 631-7 n'est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l'article 2227 du code civil.

Le non respect de cette police peut être sanctionné par :

  • 1. le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai fixé par le tribunal. Si ce délai n'est pas respecté, le contrevenant encourt une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés et l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires (art. L 651-2 dudit Code) ;

  • 2. une amende de 25 000 € (art. L 651-2 dudit Code) ;

  • 3. la nullité des accords passés en violation de cette police, notamment les baux professionnels et commerciaux (art. L 631-7 dudit Code).

Hormis les cas où une autorisation personnelle peut être obtenue (sont ici concernées certaines professions libérales), l'autorisation de changement d'usage est subordonnée à la compensation avec des locaux d'habitation qui changent d'usage (pour régulariser 1m² de locaux d'habitation irrégulièrement transformés, la municipalité exige 1 m² de surfaces d'habitation à affecter à un usage autre, voire 2 m² dans certaines zones où les bureaux sont prédominants).

Au regard de la lourdeur des sanctions attachées au non respect de cette police et à son imprescriptibilité, l'usage des locaux doit être examiné de manière circonstancié préalablement aux acquisitions immobilières dans le cadre d'un audit juridique et fiscal de l'actif immobilier et à la signature de baux commerciaux ou professionnels.

La loi n°2009-179 du 17 février 2009, publiée au JO le 18 février, pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés opère plusieurs changements notables en matière d'urbanisme, de protection du patrimoine archéologique, et de protection de l'environnement. Ainsi, dans un but d'allègement des procédures, a été créée une autorisation simplifiée d'exploiter une installation classée. Egalement, la loi  établit une nouvelle procédure de modification simplifiée du PLU.