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Etude sur les aspects généraux de droit privé, fiscaux et les contraintes administratives liés à l'acquisition d'un immeuble de prestige en France par un &

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Cette étude a pour but de présenter les conséquences aux plans juridique, fiscal et économique, de la détention en direct ou par l’intermédiaire d’une personne morale (société française ou étrangère, fiducie française, trust anglo-saxon…) d’un immeuble de prestige en France (immeuble protégé ou non au titre des monuments historiques, immeuble de loisirs haut de gamme à la montagne ou à la mer).

Celle-ci distinguera les cas où l’immeuble est exploité ou non dans le cadre d’une activité professionnelle. Une étude circonstanciée devra être réalisée pour chaque projet en liaison étroite avec les conseils juridiques et fiscaux du pays de résidence du client. Cette étude sera faite en fonction du but du projet d’acquisition du client.

Sommaire détaillé de la note :

Introduction

Ière partie : déroulement de la procédure d’acquisition d’un immeuble en France

I.1) Rôle du notaire français

I.2) L’offre d'acquisition

I.3) Signature d’un avant-contrat

I.3.1) Nature des différents avant-contrats

I.3.2) Objet de l’acquisition : immeuble ou titres sociaux ?

I.3.3) Versement préalable d’une somme par le futur acquéreur ou garantie bancaire

I.3.4) Délai de rétractation de sept jours

I.3.5) Conditions suspensives

I.3.6) Droits de préemption

I.3.7) Frais

I.4) Régime spécifique de l’acquisition d’immeubles à construire

I.5) Mise en place de la structure juridique pour réaliser l’acquisition

I.6) Mise en place du financement bancaire

I.7) Signature De l’acquisition définitive

I.8) Suivi après l’acquisition

Tableau de synthèse

IIème partie : présentation du système fiscal français

II.1) la notion de domicile fiscal

II.2) Impôts liés à la propriété de l’immeuble

II.2.1) Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

II.2.2) Taxe foncière

II.2.3) Taxe de 3 %

II.2.4) Contribution économique territoriale

II.3) Impôts liés à la jouissance de l’immeuble

II.3.1) Impôt sur le revenu forfaitaire

II.3.2) Taxe d’habitation

II.4) Impôts liés à la mutation de l’immeuble

II.4.1) Impôts liés à une mutation à titre onéreux

II.4.2) Impôts liés à la mutation à titre gratuit : droits de succession et de donation

II.5) Impôts liés à la perception de revenus de source française

II.5.1) Immeuble est possédé par une personne physique

II.5.2) Immeuble est possédé par une personne morale

II.6) Régime fiscal en faveur des Monuments Historiques

II.6.1) Déductions au titre de l’impôt sur le revenu

II.6.2) Exonération des droits de succession et de donation des immeubles ouverts au public

II.6.3) Réduction d’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

IIIème partie : autorisations d’urbanisme

III.1) Permis de démolir

III.2) Permis de construire

III.3) Déclaration préalable

III.4) Sanctions des travaux effectués en l’absence d’autorisation ou en contradiction avec l’autorisation

III.5) Réglementations spécifiques

III.6) Régime des autorisations sur les Monuments Historiques

III.6.1) Immeuble classé au titre des Monuments Historiques (MH)

III.6.2) Immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques (ISMH)

III.6.3) Immeubles adossés aux immeubles classés et immeubles situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits

III.7) Les contraintes spécifiques liées aux propriétés en bord de mer

IVème partie : choix d’une structure d’investissement et optimisation de l’investissement

IV.1) Immeuble n’est pas destiné à être exploité dans un cadre professionnel

IV.2) Immeuble est destiné à être exploité dans un cadre professionnel

Annexe : Tableaux de synthèse

Conclusion

En conclusion, le mode d’acquisition d’un immeuble de prestige en France par un non résident résulte de ses objectifs économiques (détention exclusivement patrimoniale ou professionnelle). Ceux-ci doivent être énoncés de manière précise par le client afin de permettre à ses conseils de rédiger une étude écrite et préalable pour définir les différents modes opératoires possibles. Une fois le schéma mis en place, un suivi de l’évolution de la législation et de la documentation juridique et fiscale (secrétariat de société, déclarations fiscales et avis d’imposition) doit être réalisé par les conseils du client, ce que nous nous attachons à faire à l’office.

La détention de l’immeuble par une société ne doit être envisagée de préférence, que si l’immeuble doit être conservé à long terme (plus de 30 ans) ou transmis dans un cadre familial. Si l’immeuble est destiné à être revendu à court ou moyen terme, il faut privilégier une acquisition en direct.

La forme de la société qui réalisera l’acquisition dépendra du mode de détention du bien : patrimonial (société non soumise à l’impôt sur les sociétés (non IS) ou fiscalement translucide) ou professionnelle (société à l’impôt sur les sociétés (IS) ou fiscalement opaque).

De manière générale, une société créée pour détenir un immeuble doit avoir son siège dans le pays de situation de l’immeuble pour ne pas créer de complexité juridique et fiscale.

En effet, les montages proposés dans le seul but d’éviter l’impôt sont souvent complexes et nécessitent un suivi qui n’est pas toujours bien fait. La sortie des structures mises en place peut être compliquée et incertaine, et donc source de difficulté et parfois de moins-value à la revente. Le propriétaire se retrouvera alors « prisonnier » du montage initial.

Par ailleurs, les règles qui permettent l’évasion fiscale hors de France, sont progressivement remises en cause (l’article 164 B du Code général des impôts français relatif à la notion de revenus de source française et les conventions franco-luxembourgeoise et franco-britannique ont été modifiés récemment…).

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La redevance pour la création de bureaux de locaux commerciaux et de locaux de stockage en Ile de France requalifiée de « taxe » par la loi de finances rectificative pour 201

En application de l'article L520-1 du Code de l'urbanisme, la région Ile de France perçoit une redevance sur la construction, la reconstruction ou l'agrandissement de locaux à usage de bureaux, commerciaux ou de stockage.

 

L'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2015 procède à la modification des zonages et des tarifs applicable à cette redevance (nouvellement appelée taxe).

 

Nouveaux zonages :

- 1er circonscription : Paris (75) et les communes du département des Hauts de seine (92) ;

- 2ième circonscription : Grand paris (autres que les communes de la 1er circonscription)

- 3ième circonscription : communes de la communauté urbaine de Paris en dehors des 1ere et 2ième circonscriptions

- 4ième circonscription (création) : commune de la région Ile de France autres que les 3 premières.

 

Nouveaux tarifs en Euros par mètre carré au 1er janvier 2016 :

 

 

1er circons

 2e circons

3e circons

4e circons

Locaux à usage de bureaux

400

90

50

0

Locaux commerciaux

129

80

32

0

Locaux de stockage

14 euros

 

 

La taxe est effective à la date de la délivrance expresse ou tacite de l'autorisation de construire, d’aménager ou la date du début des travaux ou du changement d'usage des locaux. Le montant de la taxe ne peut excéder 30% de la part du coût de l'opération imputable à l'acquisition et à l'aménagement de la surface de construction (article L520-4 et suivants du Code de l'urbanisme).

 

Cette taxe s'applique pour les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables déposée à compter du 1er janvier 2016.

 

 

Consultez aussi nos Actualité sur :

 

- Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France

 

-  Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France

 

- Nouvelle taxe additionnelle sur la création de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage en Ile de France.

 

 

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Publication d'une étude chiffrée sur l'évolution du nombre de demandes d'ouverture de procédure préventive (mandat ad hoc et conciliation)

Le ministère de la Justice a publié peu avant l'été 2013, une étude chiffrée sur l'évolution du nombre de demandes d'ouverture de procédure préventive (mandat ad hoc et conciliation) adressées aux présidents des juridictions commerciales de 2006 à 2011 par les chefs d'entreprise.

On rappellera préalablement concernant ces deux catégories de procédure préventive, que :

-  la mission du mandataire ad hoc est déterminée lors de sa nomination par le président du tribunal compétent (tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale et le tribunal de grande instance dans les autres cas) (art. L 611-3 du Code de commerce). Elle consiste en l'aide au débiteur, dans les limites fixées par le président du tribunal, dans la recherche et la mise en place de solutions susceptibles de résoudre les difficultés de l'entreprise ;   

- la mission du conciliateur est de "favoriser la conclusion entre le débiteur et ses principaux créanciers ainsi que, le cas échéant, ses cocontractants habituels, d'un accord amiable destiné à mettre fin aux difficultés de l'entreprise. Il peut également présenter toute proposition se rapportant à la sauvegarde de l'entreprise, à la poursuite de l'activité économique et au maintien de l'emploi" (art. L 611-7, al. 1 du Code de commerce). Il s'agit d'une procédure qui peut faire suite à un premier échec du mandataire ad hoc.

Cette étude révèle :

- une augmentation du nombre de demandes entre 2006 (696 demandes, dont 331 demandes d'ouverture de conciliation et 365 demande de désignation d'un mandataire ad hoc) et 2011 (2.412 demandes, dont 913 demandes d'ouverture de conciliation et 1.499 demande de désignation d'un mandataire ad hoc), avec un pic en 2009 (3.010 demandes, dont 1.133 demandes d'ouverture de conciliation et 1.877 demande de désignation d'un mandataire ad hoc) ;

- que les présidents des tribunaux de commerce donnent suite à la demande dans environ 80 % à 85 % des cas.

Voir également nos actualités :

Modification du régime des procédures collectives depuis la loi Macron du 6 août 2015

Ordonnance du 26 septembre 2014 portant réforme de la prévention des difficultés des entreprises et des procédures collectives?

Ordonnance du 12 mars 2014 portant réforme de la prévention des difficultés des entreprises et des procédures collectives 

Etude notariale Choné et Associés

Une expertise reconnue

Nous vous informons que l'Etude CHONE & Associés succède à l'Etude de Me Bedaride

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Notre intervention sécurise vos opérations en évitant de vous exposer à des risques dont les conséquences entraînent des pertes financières inévitables, très supérieures à l’investissement à faire en amont. Elle réduit ainsi fortement le risque de judiciarisation de vos opérations.

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De même, dans le droit des affaires, trop de chefs d’entreprise, insuffisamment préparés à leur métier de dirigeant, traitent leurs opérations sans intégrer le paramètre juridique et fiscal en amont, considérant à tort, souvent par ignorance, que la SÉCURITÉ JURIDIQUE les ralentit, alors qu’ils s’exposent en réalité à un risque économique maximal.

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Nous intervenons, plus particulièrement dans les opérations suivantes :

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  • Contrat d'affaires (contrat de vente, contrat de distribution, contrat de diffusion, contrat de sous-traitance) : >> voir les Fiches Produits
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  • Transmissions d’entreprises (LBO, fusions-acquisitions, transmission dans le cercle familial et LBO familial) ;
  • Fiscalité des entreprises et du patrimoine ;
  • Financements spéciaux (capital-risque, émission d’obligations (dette junior ou dette mezzanine), prêt (dette senior), fiducie-sûreté et crowdfunding (financement participatif) ;
  • Immobilier d’entreprise (acquisition/vente d’immeubles ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière, financement immobilier, montage d’opérations immobilières complexes et gestion documentaire immobilière) ;
  • Affaires personnelles de nos clients (PACS, contrats de mariage, anticipation et liquidation des régimes matrimoniaux dans les divorces et transmissions patrimoniales bâties autour d’une vision stratégique et non uniquement fiscale) ;
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  • Utilisation des œuvres d’art à des fins d’intérêt général, y compris dans les transmissions de patrimoine (dation en paiement et mécénat culturel).
Choné et Associés notaires d'affaires à Paris