Nous avertissons les internautes de ne jamais donner suite à toute sollicitation faite sous le sceau de l’étude, notamment impliquant des prêts ou emprunts de somme d’argent qui constituent des escroqueries.

Cliquez-ici pour visualiser deux exemples de faux contrats de prêt qui comportent de nombreuses anomalies.

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Le sauvetage d'une procuration imparfaite par la ratification tacite : simple solution de rattrapage

La mauvaise exécution d’une procuration peut coûter cher. Depuis quelques années, la Cour de cassation précise sa jurisprudence sur cette question.

La première chambre civile (Civ 1ère, 12 juillet 2012 P. 11-22637) avait prononcé la nullité d’un acte qui avait été signé par une secrétaire alors que le mandant avait donné pouvoir à tout clerc de l’étude pour le représenter.

Elle a ensuite assoupli sa position en rendant plusieurs arrêts (Civ 1ère 2 juillet 2014 P.13-19626 ; P. 13-17536 ; P. 13-19113).  Bien que la représentation à l’acte notarié de l’une des parties soit non-conforme à la procuration donnée par elle, l’acte réputé nul peut faire l’objet d’une confirmation dès lors que celui-ci a fait l’objet d’une exécution par le mandant.

Le 15 octobre 2014, la même chambre a rendu 4 arrêts, trois de rejet (P. 13-22329 ; 13-24732 ; 13-24734) et un de cassation (P. 13-22473), confirmant cette dernière solution.

Elle souligne toutefois que « l’irrégularité tenant à l’absence de pouvoir du mandataire est sanctionnée par une nullité relative qui a pour effet de retirer à l’acte notarié son caractère d’acte authentique et exécutoire ».

Ce dernier arrêt sonne donc comme une mise en garde : le sauvetage d’une procuration imparfaite par la ratification tacite constitue seulement une solution de rattrapage et il demeure donc plus que jamais nécessaire d’être prudent dans la rédaction et l’exécution des procurations.

Voir notre actualité sur la nullité d'une procuration pour défaut de respect de la volonté du mandant

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Création d'un abattement facultatif de 50% en faveur des bâtiments affectés à la recherche

En vertu de l’article 244 quater B II a du Code Général des Impôts, les dotations aux amortissements des immobilisations, créées ou acquises à l'état neuf et affectées directement à la réalisation d'opérations de recherche scientifique et technique, y compris la réalisation d'opérations de conception de prototypes ou d'installations pilotes, ouvrent droit au crédit d’impôt recherche.

 

La loi de finances pour 2016 crée un abattement facultatif de 50% sur la valeur locative des bâtiments affectés à la recherche.

 

La loi codifie un nouvel article 1518 A quater du CGI, énonçant que les collectivités territoriales peuvent instituer un abattement de 50% sur la valeur locative, évaluée selon la méthode comptable, des bâtiments directement affectés à des opérations de recherche telles définies au titre du crédit d’impôt recherche.

 

Le bénéfice de l’abattement crée est réservé aux opérations de recherche qui font l’objet d’une première imposition à compter du 1er janvier 2016.


En vertu de l’article 1639 A bis du CGI, l’abattement est institué par délibération des collectivités territoriales ou de leurs établissements de coopération intercommunale au plus tard le 1er octobre de l’année précédant la mise en œuvre de l’abattement.
Pour 2016, la délibération peut intervenir jusqu’au 5 février 2016. De plus, dans ce cas, l’entreprise concernée doit souscrire les déclarations, des éléments d’identification des biens concernés et des documents justifiant leur affectation, au plus tard au 31 janvier 2016. 

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Loyer du bail renouvelé

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision n°14-12 411, le 23 juin 2015, dans laquelle elle se prononce sur la fixation du loyer renouvelé.

 

En l'espèce une société était titulaire d'un bail commercial dont le loyer était indexé sur une clause d'échelle mobile. La société preneuse, lors du renouvellement du bail, a demandé à ce que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative du bien loué.

 

Au visa de l'article L. 145-33, alinéa 1er, du Code de commerce, la Cour de cassation valide le fait que, même si le bail échu comporte une clause d'échelle mobile, il est possible pour le preneur de demander à faire application de la valeur du loyer du bail renouvelé fixée sur la base de la valeur locative même si elle est inférieure au montant du loyer plafonné.

 

 

Voir aussi :


Recours à la lettre recommandée dans les baux commerciaux depuis la loi du 6 août 2015 dite loi Macron : modifications apportées à la loi PINEL

 

Pas de révision triennale du loyer à la valeur locative faute de plus de 10% des facteurs locaux de commercialité

 

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Comment réduire efficacement vos impayés clients sur le territoire de la France à moindre coût ? (Partie 2/2)

Une simple clause insérée dans un contrat client soumis à des pré-requis, transformé ensuite par un notaire en acte authentique, permet la délivrance immédiate d'un titre exécutoire sans intervention d'un juge.

 

Pré-requis et procédure interne à respecter par l'entreprise créancière

 

Pour établir un contrat client transformable en acte authentique notarié, doivent être mis en place par l'entreprise désireuse d'y recourir :

 

1 - Les pré-requis

 

Doté du privilège de la force exécutoire, un acte authentique notarié doit être le reflet de la légalité (lex est quodcumque notamus : ce que nous écrivons est la loi). Cela signifie que le notaire doit s'assurer que la créance soit incontestable d'un point de vue juridique (défaut de capacité des parties à contracter, non conformité du contrat aux dispositions législatives, réglementaires et jurisprudentielles en vigueur, rédaction précise et non équivoque, notamment quant à la liquidité de la créance).

 

Par conséquent, il est nécessaire de mettre l'entreprise en état d'exécuter ses clients par la voie notariée, en instituant une procédure simple et standard, ce qui nécessite de s'assurer préalablement au sein de l'entreprise :

 

  • de la capacité des signataires à représenter et à engager la société valablement ;

 

  • que le processus de conclusion du contrat (de la publicité et/ou du démarchage client à la signature du contrat) ne viole pas une disposition d'ordre public ;

 

  • que le produit vendu et les conditions particulières et générales du contrat sont conformes aux dispositions légales ou réglementaires en vigueur et dénuées de toute ambiguïté ;

 

  • de la stipulation d'une clause de réserve de propriété (biens meubles corporels).

 

Il est nécessaire de signer une lettre de mission préalable avec le notaire pour vérifier la mise en place de ces pré-requis. Cette mission et son coût sont variables suivant qu'il existe ou non déjà dans l'entreprise à auditer des contrats clients, des délégations expresses de pouvoirs, une gestion documentaire...

 

2 - Procédure standard interne à l'entreprise

 

2.1) Capacité à contracter

 

Mise en place de délégations écrites de pouvoirs ou modification des contrats de travail au sein de l'entreprise devant livrer un bien ou offrir une prestation de service car le pouvoir de représentation et d'agir au nom d'une société n'appartient qu'à ses dirigeants.

 

2.2) Etablissement d'un contrat client

 

Rédaction du contrat client par acte sous seing privé et non plus d'un bon de commande ou d'un devis accepté. En effet, seul un contrat permet de décrire, non seulement le bien à livrer ou la prestation à réaliser mais aussi les obligations propres à chacune des parties ainsi que de fixer la loi de la France pour régir les relations contractuelles.

 

Ce contrat client sera conforme :

 

  • au contrat type déterminant de façon précise une ou plusieurs créances identifiées, quantifiées ou quantifiables en argent et les modalités d'exigibilité de leur paiement, rappelant que la loi française est applicable et contenant un mandat d'intérêt commun pour transformer le contrat client sous seing privé en acte authentique notarié (le retour d'expérience des PME clientes de l'office démontre que lors de la conclusion du contrat, certains juristes d'entreprise ou avocats conseillant les chefs d'entreprise cocontractant font supprimer ce mandat d'intérêt commun, ce qui présume d'une éventuelle mauvaise foi du débiteur lors de l'exécution à venir du contrat),

 

  • et à la procédure de conclusion du contrat (par exemple, s'il y a un droit de rétractation applicable), proposés par le notaire dans le cadre de la mission pour la mise en place des pré-requis.

 

Ce contrat, dans la forme, doit être lisible et agréable à lire et dans le fond, compréhensible et accessible pour faciliter sa signature.

 

2.3) Signature du contrat client

 

Préalablement à la signature du contrat client, l'entreprise devra demander le Kbis de son cocontractant, s'assurer de l'identité (copie de la carte d'identité) et de la capacité du signataire à la représenter et encourager la procédure d'autorisation de prélèvement sur un compte bancaire. Le contrat client devra être signé en trois exemplaires originaux (un pour chaque partie et un pour la transformation en acte authentique notarié).

 

2.4) Archivage du contrat client

 

Après la signature du contrat, l'entreprise prestataire devra conserver son exemplaire original lui revenant ainsi que celui réservé au notaire. Ce travail d'archivage pourra être effectué par le notaire, si l'entreprise le souhaite.

 

2.5) Transformation du contrat client sous seing privé en acte notarié, délivrance d'un titre exécutoire

 

Avant de procéder à cette transformation, il sera préférable dans un premier temps, de relancer le client en lui rappelant la date d'échéance de la facture et si nécessaire, l'avertir de la procédure qui va suivre (le retour d'expérience à ce stade permet de constater qu'il suffit souvent de le menacer d'utiliser cette procédure pour qu'il paie immédiatement ce qui prouve que l'acte authentique notarié est une sûreté en lui-même).

 

Passé ce stade et si l'entreprise souhaite poursuivre le recouvrement forcé de sa créance impayée, elle devra demander au notaire de transformer l'acte sous seing privé en acte notarié.

 

En réalité, l'entreprise créancière devra reconnaître devant le notaire de son choix, le caractère original du document déposé ainsi que celui des signatures des parties en vertu du mandat d'intérêt commun qui lui sera consenti à cet effet par les cocontractants au sein même du contrat client.

 

Après signature de l'acte de dépôt avec reconnaissance d'écritures et de signatures du contrat client par le requérant agissant tant pour son compte qu'au nom de l'autre cocontractant et par le notaire authentificateur, ce dernier pourra délivrer de plein droit et en principe sur le champ un titre exécutoire.

 

2.6) Mesure de saisies définitives ou conservatoires et prise de sûretés réelles provisoires

 

L'entreprise créancière devra s'adresser à un huissier de justice situé dans la ville du siège du débiteur pour minimiser les frais de déplacement et lui remettre la copie exécutoire notariée pour procéder aux mesures de saisies-vente pour recouvrer immédiatement la créance liquide et exigible impayée ou aux mesures de saisies conservatoires si la créance n'est pas encore exigible ou dont l'exigibilité est contestée. Si nécessaire, la prise de sûretés réelles conservatoires pourra être envisagée sur les biens immeubles ou meubles du débiteur par le notaire titulaire de la minute de l'acte notarié de dépôt du contrat client.

 

Résumé des étapes à suivre

 

- audit de l'entreprise par le notaire pour mettre en place les pré-requis ;

- mise en place des pré-requis dans l'entreprise : délégations de pouvoirs, modification des contrats de travail, conclusion de contrats clients standardisés selon modèle et procédure préconisés par le notaire ;

- signature contrat client ;

- archivage contrat client ;

- relance informelle client (retard de paiement) ;

- transformation du contrat client sous seing privé en acte authentique ;

- délivrance copie exécutoire nominative et remise à un huissier de justice dans la ville de l'entreprise à exécuter ;

- mesures de saisie définitive ou conservatoire.

 

Avantages de l'acte authentique notarié :

 

- maintien de la relation client (signature d'un contrat client et maîtrise de la procédure de recouvrement par l'entreprise) ;

- moins onéreux (par rapport aux sociétés de recouvrement) ;

- plus rapide et plus efficace (pas d'intervention du juge).

 

Voir notre actualité 2015 sur l'exécution au sein de l'Union européenne des créances civiles et commerciales constatées par acte notarié 

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Le droit, un outil stratégique au service d'un objectif économique

Maître Bedaride
Maître Bedaride

Etude notariale de Maître Bédaride

Une expertise reconnue

Notre domaine de compétence est plus particulièrement dédié aux affaires professionnelles et patrimoniales mais aussi aux affaires internationales tant des personnes physiques que des personnes morales.

Notre intervention sécurise vos opérations en évitant de vous exposer à des risques dont les conséquences entraînent des pertes financières inévitables, très supérieures à l’investissement à faire en amont. Elle réduit ainsi fortement le risque de judiciarisation de vos opérations.

Le métier de notaire consiste à anticiper les risques juridiques et fiscaux d'une opération et tend ainsi à éviter les risques de contentieux, de redressement fiscal ou d’échec d’une opération entraînant toujours des pertes financières.

Cette maîtrise des risques est une spécificité insuffisamment connue de notre profession liée aux caractères probatoire incontestable et exécutoire de l’acte authentique notarié. Le notaire doit vérifier au préalable les faits et les objectifs du client qui dictent l’outil juridique et fiscal dont il a le devoir d’assurer l’efficacité. A cet effet, nous réalisons systématiquement des études de faisabilité et stratégiques préalables à la mise en place des actes propres à une opération. Ces études contribuent à la matérialisation du devoir de conseil qui pèse sur le notaire et sont d'autant plus nécessaires compte tenu de l'inflation législative et règlementaire qui ne permet plus de rédiger des actes sur les seuls acquis du professionnel du droit.

NOUS EDUQUONS NOS CLIENTS pour intégrer davantage la prise en compte du droit et de la fiscalité en amont de leurs opérations pour les sécuriser, ce qui nécessite une implication intellectuelle et un budget d’investissement, à l’image du médecin qui ne peut guérir son malade sans son implication.

En effet, trop de clients traitent leurs affaires :

- dans la douleur et l’urgence d'une opération, à l’image des donations souvent décidées à la veille d’une réforme fiscale ou des mutations d'actifs sans gestion documentaire ni étude de faisabilité préalable ; 

- dans l'excitation d'un projet ou dans l'émotion d'un évenement, à l'image des créations d'entreprise faites dans l'aventure sans business plan approfondi,  des transmissions d'entreprise où les aspects psychologiques nuisent aux prises de décisions rationnelles, ou des divorces qui se déroulent généralement dans un climat de haine nuisible à leur règlement rapide et sans étude de stratégie judiciaire.

De même, dans le droit des affaires, trop de chefs d’entreprise, insuffisamment préparés à leur métier de dirigeant, traitent leurs opérations sans intégrer le paramètre juridique et fiscal en amont, considérant à tort, souvent par ignorance, que la SÉCURITÉ JURIDIQUE les ralentit, alors qu’ils s’exposent en réalité à un risque économique maximal.

Notre EXPERTISE PLURIDISCIPLINAIRE, SUR MESURE ET CLÉ EN MAIN, s’appuie sur un FONDS DOCUMENTAIRE riche et quotidiennement mis à jour, grâce à une veille juridique et fiscale.

Nous conseillons de façon pointue notre clientèle essentiellement constituée de personnes morales privées ou publiques et leurs dirigeants exposés à un haut niveau de responsabilité, pour leurs OPÉRATIONS PROFESSIONNELLES, PATRIMONIALES et PERSONNELLES mais aussi INTERNATIONALES

A cette expertise, s’ajoute la constitution et le suivi d’une gestion documentaire, sur support papier ou numérique, des titres de propriété, contrats et documents de nos clients, sans laquelle les opérations économiques et leur contrôle sont impossibles.

Nous veillons ainsi au respect de la compliance et au maintien de la RÉPUTATION de notre clientèle en sécurisant ses opérations. NOUS NOUS SPECIALISONS AINSI SUR CHAQUE DOSSIER DE FACON TRANSVERSALE ET VERTICALE, tout en tenant compte de la personnalité du client.

Nous intervenons, plus particulièrement dans les opérations suivantes :

Maître Bédaride notaire d'affaires juridique et fiscal à Paris