Nous avertissons les internautes de ne jamais donner suite à toute sollicitation faite sous le sceau de l’étude, notamment impliquant des prêts ou emprunts de somme d’argent qui constituent des escroqueries.

Cliquez-ici pour visualiser deux exemples de faux contrats de prêt qui comportent de nombreuses anomalies.

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Assouplissement du refus de permis de construire pour les constructions irrégulières

Les constructions irrégulières (édifiées totalement ou partiellement sans permis de construire) ne peuvent pas faire l'objet d'un permis de construire sans régularisation préalable de la situation et ce sans limite de temps, selon la règle posée par l'arrêt Madame Thalamy (Conseil d'Etat, 9 juillet 1986, n° 51.172). Cette règle sévère a été assouplie par la loi dite ENL du 13 juillet 2006 (article L 111-12 du Code de l'urbanisme) pour les constructions achevées depuis plus de 10 ans et irrégulières partiellement, sous réserve que la construction ne soit pas de nature à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures, ne fasse pas l'objet d'une action en démolition engagée sur le terrain de l'article L 480-13 du Code de l'urbanisme et que celle-ci ne soit pas située dans le périmètre d'un site classé, d'un parc naturel, sur le domaine public ou dans une zone de danger délimitée dans un plan de prévention des risques naturels prévisibles.

Un arrêt rendu par le Conseil d'Etat le 3 mai 2011 (n° 32-0545) permet, en cas d'impossibilité de régulariser au regard des règles d'urbanisme en vigueur et dans la mesure où la prescription est acquise en matières pénale et civile (construction achevées depuis plus de 10 ans), d'autoriser les seuls travaux nécessaires à la préservation des constructions et au respect des normes.

Cet arrêt a une portée très restrictive mais a le mérite de rappeler que la jurisprudence Madame Thalamy est toujours en vigueur.

Voir notre étude sur la durée de validité d'un permis de construire et sa prorogation.

Voir notre actualité en cas de délivrance d'un permis de construire de régularisation, l'astreinte reste due jusqu'au jour de la délivrance de celui-ci.

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Remise de titres ou de parts au bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie depuis la loi du 6 août 2015 dite Macron

Plusieurs articles de la loi du 6 août 2015, dite loi Macron, modifient des dispositions d'articles du Code des assurances et du Code monétaire et financier dans le but d'améliorer le financement des PME.

 

L'article 137 de la loi du 6 août 2015 modifie l'article L.131-1 du Code des assurances dans lequel il est désormais inscrit qu'à l'occasion d'un rachat ou du dénouement d'un contrat d'assurance-vie, le souscripteur ou le bénéficiaire du contrat peut opter pour la remise de titres ou de parts qu'ils soient ou non négociés sur un marché réglementé, sous deux conditions :

 

- que ces titres ou parts ne confèrent pas un droit de vote ;

 

- que le contractant, son conjoint, leurs ascendants, leurs descendants ou leurs frères et sœurs n'aient pas détenu, directement ou indirectement, au cours des 5 années précédant le paiement, des titres ou des parts de la même entité que ceux remis par l'assureur au souscripteur ou au bénéficiaire.

 

Un arreté du 13 janvier 2016 n°11 précise les conditions dans lesquelles le bénéficiaire peut opter pour la remise de titres, parts ou actions.

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Etude sur les aspects généraux de droit privé, fiscaux et les contraintes administratives liés à l'acquisition d'un immeuble de prestige en France par un &

Si vous souhaitez recevoir cette note détaillée dans son intégralité et à titre gracieux, merci de nous contacter avec vos coordonnées complètes. L’étude vous sera adressée en retour.

Cette étude a pour but de présenter les conséquences aux plans juridique, fiscal et économique, de la détention en direct ou par l’intermédiaire d’une personne morale (société française ou étrangère, fiducie française, trust anglo-saxon…) d’un immeuble de prestige en France (immeuble protégé ou non au titre des monuments historiques, immeuble de loisirs haut de gamme à la montagne ou à la mer).

Celle-ci distinguera les cas où l’immeuble est exploité ou non dans le cadre d’une activité professionnelle. Une étude circonstanciée devra être réalisée pour chaque projet en liaison étroite avec les conseils juridiques et fiscaux du pays de résidence du client. Cette étude sera faite en fonction du but du projet d’acquisition du client.

Sommaire détaillé de la note :

Introduction

Ière partie : déroulement de la procédure d’acquisition d’un immeuble en France

I.1) Rôle du notaire français

I.2) L’offre d'acquisition

I.3) Signature d’un avant-contrat

I.3.1) Nature des différents avant-contrats

I.3.2) Objet de l’acquisition : immeuble ou titres sociaux ?

I.3.3) Versement préalable d’une somme par le futur acquéreur ou garantie bancaire

I.3.4) Délai de rétractation de sept jours

I.3.5) Conditions suspensives

I.3.6) Droits de préemption

I.3.7) Frais

I.4) Régime spécifique de l’acquisition d’immeubles à construire

I.5) Mise en place de la structure juridique pour réaliser l’acquisition

I.6) Mise en place du financement bancaire

I.7) Signature De l’acquisition définitive

I.8) Suivi après l’acquisition

Tableau de synthèse

IIème partie : présentation du système fiscal français

II.1) la notion de domicile fiscal

II.2) Impôts liés à la propriété de l’immeuble

II.2.1) Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

II.2.2) Taxe foncière

II.2.3) Taxe de 3 %

II.2.4) Contribution économique territoriale

II.3) Impôts liés à la jouissance de l’immeuble

II.3.1) Impôt sur le revenu forfaitaire

II.3.2) Taxe d’habitation

II.4) Impôts liés à la mutation de l’immeuble

II.4.1) Impôts liés à une mutation à titre onéreux

II.4.2) Impôts liés à la mutation à titre gratuit : droits de succession et de donation

II.5) Impôts liés à la perception de revenus de source française

II.5.1) Immeuble est possédé par une personne physique

II.5.2) Immeuble est possédé par une personne morale

II.6) Régime fiscal en faveur des Monuments Historiques

II.6.1) Déductions au titre de l’impôt sur le revenu

II.6.2) Exonération des droits de succession et de donation des immeubles ouverts au public

II.6.3) Réduction d’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

IIIème partie : autorisations d’urbanisme

III.1) Permis de démolir

III.2) Permis de construire

III.3) Déclaration préalable

III.4) Sanctions des travaux effectués en l’absence d’autorisation ou en contradiction avec l’autorisation

III.5) Réglementations spécifiques

III.6) Régime des autorisations sur les Monuments Historiques

III.6.1) Immeuble classé au titre des Monuments Historiques (MH)

III.6.2) Immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques (ISMH)

III.6.3) Immeubles adossés aux immeubles classés et immeubles situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits

III.7) Les contraintes spécifiques liées aux propriétés en bord de mer

IVème partie : choix d’une structure d’investissement et optimisation de l’investissement

IV.1) Immeuble n’est pas destiné à être exploité dans un cadre professionnel

IV.2) Immeuble est destiné à être exploité dans un cadre professionnel

Annexe : Tableaux de synthèse

Conclusion

En conclusion, le mode d’acquisition d’un immeuble de prestige en France par un non résident résulte de ses objectifs économiques (détention exclusivement patrimoniale ou professionnelle). Ceux-ci doivent être énoncés de manière précise par le client afin de permettre à ses conseils de rédiger une étude écrite et préalable pour définir les différents modes opératoires possibles. Une fois le schéma mis en place, un suivi de l’évolution de la législation et de la documentation juridique et fiscale (secrétariat de société, déclarations fiscales et avis d’imposition) doit être réalisé par les conseils du client, ce que nous nous attachons à faire à l’office.

La détention de l’immeuble par une société ne doit être envisagée de préférence, que si l’immeuble doit être conservé à long terme (plus de 30 ans) ou transmis dans un cadre familial. Si l’immeuble est destiné à être revendu à court ou moyen terme, il faut privilégier une acquisition en direct.

La forme de la société qui réalisera l’acquisition dépendra du mode de détention du bien : patrimonial (société non soumise à l’impôt sur les sociétés (non IS) ou fiscalement translucide) ou professionnelle (société à l’impôt sur les sociétés (IS) ou fiscalement opaque).

De manière générale, une société créée pour détenir un immeuble doit avoir son siège dans le pays de situation de l’immeuble pour ne pas créer de complexité juridique et fiscale.

En effet, les montages proposés dans le seul but d’éviter l’impôt sont souvent complexes et nécessitent un suivi qui n’est pas toujours bien fait. La sortie des structures mises en place peut être compliquée et incertaine, et donc source de difficulté et parfois de moins-value à la revente. Le propriétaire se retrouvera alors « prisonnier » du montage initial.

Par ailleurs, les règles qui permettent l’évasion fiscale hors de France, sont progressivement remises en cause (l’article 164 B du Code général des impôts français relatif à la notion de revenus de source française et les conventions franco-luxembourgeoise et franco-britannique ont été modifiés récemment…).

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Carrousel de TVA: tout client d'un fournisseur "à risque" court lui-même un risque

L'article 272 du code général des impôts permet de sanctionner l'entreprise qui savait ou ne pouvait ignorer qu'elle avait affaire à une entreprise pratiquant la fraude dit du "carrousel de TVA".

 

La DGFip a ainsi mis à disposition des entreprises  une liste de 25 indices permettant de repérer des fournisseurs à risques, susceptibles de pratiquer la fraude carrousel. Il ne s'agit pas d'une liste limitative mais d'un faisceau d'indices qui lorsqu'ils sont cumulés doivent alerter l'entreprise cliente.

 

Ces indices concernent les caractéristiques du fournisseur (ex: société en création, changements statutaires successifs, absence de publication des comptes…), les modalités de la transaction (prix anormalement inférieur, libellé très succinct de la facture, absence de délai pour le règlement...) ou encore les modalités de règlement (absence de compte bancaire, insistance à un paiement très rapide, compte bancaire à l'étranger…).

 

La DGFip invite toute société qui identifie de tels indices à procéder à des investigations complémentaires, voire à demander à son fournisseur de produire une attestation de régularité fiscale. Ainsi, en cas de contrôle, l'entreprise doit pouvoir démontrer qu'elle a fait preuve de prudence et, a adopté un comportement proactif dans cette lutte contre la fraude.

 

On comprend d'autant plus la nécessité de conserver une piste d'audit fiable et de maintenir une documentation fiscale et comptable à jour lorsque l'on sait que la fraude carrousel coûte chaque année 15 milliards d'euros aux finances publiques. Un redressement pourrait s'avérer particulièrement onéreux car l'administration peut rappeler non seulement la TVA qui n'a pas été versée au Trésor mais aussi appliquer des pénalités pouvant aller de 40% pour manquement délibéré à 80% pour manœuvres frauduleuses.

 

Le droit, un outil stratégique au service d'un objectif économique

Maître Bedaride
Maître Bedaride

Etude notariale de Maître Bédaride

Une expertise reconnue

Notre domaine de compétence est plus particulièrement dédié aux affaires professionnelles et patrimoniales mais aussi aux affaires internationales tant des personnes physiques que des personnes morales.

Notre intervention sécurise vos opérations en évitant de vous exposer à des risques dont les conséquences entraînent des pertes financières inévitables, très supérieures à l’investissement à faire en amont. Elle réduit ainsi fortement le risque de judiciarisation de vos opérations.

Le métier de notaire consiste à anticiper les risques juridiques et fiscaux d'une opération et tend ainsi à éviter les risques de contentieux, de redressement fiscal ou d’échec d’une opération entraînant toujours des pertes financières.

Cette maîtrise des risques est une spécificité insuffisamment connue de notre profession liée aux caractères probatoire incontestable et exécutoire de l’acte authentique notarié. Le notaire doit vérifier au préalable les faits et les objectifs du client qui dictent l’outil juridique et fiscal dont il a le devoir d’assurer l’efficacité. A cet effet, nous réalisons systématiquement des études de faisabilité et stratégiques préalables à la mise en place des actes propres à une opération. Ces études contribuent à la matérialisation du devoir de conseil qui pèse sur le notaire et sont d'autant plus nécessaires compte tenu de l'inflation législative et règlementaire qui ne permet plus de rédiger des actes sur les seuls acquis du professionnel du droit.

NOUS EDUQUONS NOS CLIENTS pour intégrer davantage la prise en compte du droit et de la fiscalité en amont de leurs opérations pour les sécuriser, ce qui nécessite une implication intellectuelle et un budget d’investissement, à l’image du médecin qui ne peut guérir son malade sans son implication.

En effet, trop de clients traitent leurs affaires :

- dans la douleur et l’urgence d'une opération, à l’image des donations souvent décidées à la veille d’une réforme fiscale ou des mutations d'actifs sans gestion documentaire ni étude de faisabilité préalable ; 

- dans l'excitation d'un projet ou dans l'émotion d'un évenement, à l'image des créations d'entreprise faites dans l'aventure sans business plan approfondi,  des transmissions d'entreprise où les aspects psychologiques nuisent aux prises de décisions rationnelles, ou des divorces qui se déroulent généralement dans un climat de haine nuisible à leur règlement rapide et sans étude de stratégie judiciaire.

De même, dans le droit des affaires, trop de chefs d’entreprise, insuffisamment préparés à leur métier de dirigeant, traitent leurs opérations sans intégrer le paramètre juridique et fiscal en amont, considérant à tort, souvent par ignorance, que la SÉCURITÉ JURIDIQUE les ralentit, alors qu’ils s’exposent en réalité à un risque économique maximal.

Notre EXPERTISE PLURIDISCIPLINAIRE, SUR MESURE ET CLÉ EN MAIN, s’appuie sur un FONDS DOCUMENTAIRE riche et quotidiennement mis à jour, grâce à une veille juridique et fiscale.

Nous conseillons de façon pointue notre clientèle essentiellement constituée de personnes morales privées ou publiques et leurs dirigeants exposés à un haut niveau de responsabilité, pour leurs OPÉRATIONS PROFESSIONNELLES, PATRIMONIALES et PERSONNELLES mais aussi INTERNATIONALES

A cette expertise, s’ajoute la constitution et le suivi d’une gestion documentaire, sur support papier ou numérique, des titres de propriété, contrats et documents de nos clients, sans laquelle les opérations économiques et leur contrôle sont impossibles.

Nous veillons ainsi au respect de la compliance et au maintien de la RÉPUTATION de notre clientèle en sécurisant ses opérations. NOUS NOUS SPECIALISONS AINSI SUR CHAQUE DOSSIER DE FACON TRANSVERSALE ET VERTICALE, tout en tenant compte de la personnalité du client.

Nous intervenons, plus particulièrement dans les opérations suivantes :

Maître Bédaride notaire d'affaires juridique et fiscal à Paris