Nous avertissons les internautes de ne jamais donner suite à toute sollicitation faite sous le sceau de l’étude, notamment impliquant des prêts ou emprunts de somme d’argent qui constituent des escroqueries.

Cliquez-ici pour visualiser deux exemples de faux contrats de prêt qui comportent de nombreuses anomalies.

5
Recours à la lettre recommandée dans les baux commerciaux depuis la loi du 6 août 2015 dite loi Macron : modifications apportées à la loi PINEL

La loi du 6 août 2015 dite loi Macron, dans son article 207, revient sur les modifications qu'avait opéré la loi PINEL du 18 juin 2014 concernant le recours à la lettre recommandée en matière de baux commerciaux.

 

Désormais, la lettre recommandée est utilisable uniquement dans les cas suivants :

 

- la résiliation triennale du preneur ou résiliation pour cause de départ à la retraite (article 145-4 alinéas 2 et 4 du Code de commerce) ;

 

- la demande de renouvellement du bail effectuée par le locataire (article 145-10 alinéa 2 du Code de commerce) ;

 

- l'acceptation par le bailleur du renouvellement du bail, après un congé ou un refus de renouvellement (article 145-12 alinéa 4 du Code de commerce) ;

 

- l'acceptation par le locataire de nouvelles conditions de location en cas de refus de renouvellement du bail en raison de travaux importants qui nécessitent l'évacuation des lieux, lorsque le bailleur lui propose un nouveau local pour poursuivre l'exploitation de son fonds (article 145-18 alinéa 5 du Code de commerce) ;

 

- l'activation par le locataire évincé, du fait de la reconstruction du local commercial qu'il occupe, de son droit de priorité sur les locaux reconstruits s'ils comportent des locaux commerciaux (article 145-19 alinéa 1 du Code de commerce) ;

 

- l'information donnée au bailleur par le locataire voulant adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires en vue de leur acceptation par le bailleur (article 145-47 alinéa 2 du Code de commerce) ;

 

- l'information donnée au bailleur par le locataire voulant exercer dans les locaux loués des activités différentes de celles prévues au bail : demande de déspécialisation totale (article 145-49 alinéas 1 et 3 du Code de commerce) ;

 

- l'information donnée au bailleur par le locataire qui renonce à une demande de déspécialisation partielle ou plénière (article 145-55 du Code de commerce).

 

De sorte que le formalisme de l’acte extrajudicairie reste maintenu pour les actes les plus graves, à savoir :

 

- congé délivré par le bailleur à l'expiration d'une période triennale, lorsqu'il entend invoquer les dispositions des articles L.145-18, L.145-21, L.145-23-1 et L.145-24 (article L.145-4 alinéa 3 du Code de commerce) ;

 

- congé donné par le bailleur au terme du contrat à son initiative (article L145-9 alinéa 5 du Code de commerce) ou en réponse à une demande de renouvellement notifiée par le locataire (article L145-10 alinéa 4 du Code de commerce) ;

 

- la mise en demeure du locataire en cas d'inexécution de ses obligations (article L.145-17, I, 1° du Code de commerce), laquelle est une formalité préalable au refus de renouvellement du bail sans indemnité ;

 

- le commandement pour la mise en œuvre d'une clause résolutoire insérée dans le bail (article L.145-41 du Code de commerce).

4
Délégation de pouvoirs/mandat

On assiste à des jurisprudences de plus en plus nombreuses qui sont amenées à statuer sur la portée des délégations de pouvoirs consenties par les dirigeants d'entreprise à certains de leurs salariés. En particulier, on notera qu'une délégation de pouvoirs ne peut entrainer un transfert de la responsabilité attachée à celle-ci que si la délégation le prévoit expressément et sous réserve que le bénéficiaire de la délégation ait les capacités professionnelles pour assurer ces responsabilités (compétence, expérience, et autorité attachées aux fonctions du bénéficiaire de la délégation).

Il est toutefois des hypothèses où le transfert de responsabilités est inopérant dans les domaines relevant des pouvoirs propres du chef d'entreprise, et en particulier sur certaines questions relevant du droit social (arrêt de la Cour d'Appel de Versailles du 24 septembre 2009 numéro 08-02615, arrêt de la chambre criminelle de la Cour de Cassation du 8 décembre 2009 numéro 09-82183, et un arrêt de la chambre criminelle de la Cour de Cassation du 2 février 2010 numéro 09-84250).

Ainsi ces jurisprudences soulèvent la question des délégations de pouvoirs ou de signatures et des mandats de gestion conférés par les dirigeants sociaux à certains de leurs préposés au sein de leurs entreprises qui sont souvent complètement occultées ou mal mis en œuvre.

3
Prescription des délais de reprise (personnes physiques, hors activités professionnelles)

Dans un article publié dans la revue Agefi Actifs en novembre 2015, Maître Bruno Bédaride expose les différents délais de reprise applicables aux impôts des personnes physiques (hors activités professionnelles).

 

Consulter l'intégralité de la note d'étude

2
Le contrat écrit, facteur de sécurité juridique pour l'entreprise

Liberté de preuve en B to B

Toute transaction d'un montant supérieur à 1 500 € doit faire l'objet d'un contrat à titre de preuve.

Toutefois, cette règle n'est pas applicable aux actes de commerce qui peuvent se prouver en principe par tous moyens dès lors que l'opération intervient entre deux entreprises (B to B).

Cette règle de liberté de preuve voulue par le législateur, s'explique historiquement pour trois raisons :

  • la première tient au fait que les dirigeants d'entreprises sont considérés comme suffisamment avisés sans les obliger à rédiger un contrat pour en préciser le contenu ;

  • la seconde tient au fait que leurs opérations sont obligatoirement traduites dans leur comptabilité ;

  • la troisième tient, à tort, au fait que la rédaction d'un contrat écrit est un frein à sa conclusion.

En revanche, cette règle n'est plus applicable dès lors qu'il s'agit d'un acte mixte (B to C) et nécessite en principe la rédaction d'un écrit.

On rappellera qu'une facture n'est pas un contrat. Son établissement est non seulement une obligation résultant du Code du commerce, mais aussi une obligation fiscale en matière de TVA, dès lors que la personne qui réalise la prestation est assujettie à la TVA.

Le développement du e-commerce avec les consommateurs, a été encadré par le législateur dont le non-respect est sanctionné pénalement.

Nécessité de rédiger un contrat écrit

La nécessité de la rédaction d'un contrat obéit à deux séries de motifs.

La première résulte d'un impératif de sécurité juridique qui permet aux parties de définir non seulement l'objet du contrat (livraison de biens ou de prestations de service), mais aussi les obligations de chacune des parties. Trop souvent, les entreprises recourent à des devis ou bons de commande acceptés qui ne sont pas suffisamment précis et sont source de conflits, voire contribuent à alimenter la mauvaise foi du client.

Un contrat bien rédigé permet d'encadrer les relations contractuelles et doit sanctionner l'inexécution par l'une des parties de ses propres obligations. La rédaction d'un contrat doit contribuer à atténuer les sources de conflits en évitant une procédure contentieuse non seulement qui n'est pas toujours maîtrisée, mais aussi qui n'est pas toujours efficace.

La deuxième raison résulte de dispositions législatives impératives obligeant à recourir soit à la rédaction d'un contrat, soit au respect d'un certain formalisme avant la conclusion du contrat, notamment à l'égard des personnes privées.

Procédure de conclusion d'un contrat d'entreprise par un notaire

La forme du contrat est aussi un élément à prendre en compte. En effet, un acte sous seing privé n'a de valeur qu'autant qu'il est reconnu valable par les parties. A défaut, le juge devra intervenir pour trancher le différent qui les oppose et rendre un jugement doté de la force exécutoire à laquelle le débiteur récalcitrant devra se soumettre et exécuter son obligation.

L'acte notarié étant doté non seulement d'un caractère probatoire absolu mais aussi de la force exécutoire pour les créances de sommes d'argent qu'il constate sans recours au juge, l'intervention du notaire apparaît naturelle et légitime pour établir des contrats d'entreprise.

Compte tenu des caractéristiques attachées à l'acte notarié, il doit être autant que possible, insusceptible de contestation et conforme à la légalité. Cela nécessite par conséquent de vérifier dans quel contexte intervient sa conclusion ainsi que son environnement législatif et réglementaire, tant aux plans juridique que fiscal, afin de s'assurer qu'aucun vice ne l'affecte avant sa conclusion.

Mise en place d'une procédure pour les contrats standards

Une étude écrite et préalable est nécessaire pour la mise en place d'une procédure sécurisée de contrats standards sous seing privé au sein de l'entreprise. Elle nécessitera de passer successivement au crible :

  • les délégations de pouvoirs consenties aux personnes habilitées à signer ces contrats ;

  • les règles impératives qui peuvent les affecter et dont le non-respect peut entraîner la nullité du contrat et/ou peut être assorti de sanctions pénales ;

  • la loi applicable au contrat en tenant compte des procédures d'exécution du pays où elles auront lieu ;

  • l'élaboration d'un contrat type (ex. : contrat client standard) contenant un mandat d'intérêt commun permettant de transformer l'acte sous seing privé en acte authentique à la requête de l'une des parties au contrat.

Ce contrat, dans la forme, doit être lisible et agréable à lire et dans le fond, compréhensible et accessible par le plus grand nombre pour faciliter sa signature.

Cette étude expliquera également la façon dont le contrat doit être conclu par la ou les personnes déléguées à cet effet, à savoir :

  • Vérification de la capacité du cocontractant (demande de Kbis du cocontractant et d'une copie de la carte d'identité de son signataire, pour une entreprise française individuelle ou en société ; copie du justificatif de domicile et de la carte d'identité pour une personne physique française agissant dans un cadre non professionnel). Lorsque le cocontractant est étranger, il faudra s'assurer de sa capacité à conclure le contrat auprès d'un jurisconsulte maîtrisant le droit du pays du cocontractant ;

  • Respect des règles de forme ou de fond prévues pour la conclusion du contrat (droit de rétractation ou délai de réflexion éventuel) ;

  • Etablissement de l'acte en autant d'exemplaires que de parties plus un exemplaire pour sa transformation en acte notarié et archivage de celui-ci si besoin directement chez le notaire.

Mise en place d'une procédure spécifique pour les contrats sur-mesure

La traduction en termes juridiques et fiscaux d'un objectif économique, suppose d'être associé à la définition de celui-ci et par conséquent d'être associé au processus de décision économique de la société.

Il conviendra donc de solliciter le notaire très en amont pour qu'il mette en place une procédure d'élaboration et de conclusion du contrat propre à l'opération et à l'intérêt du client (élaboration d'un cadre de négociation exclusive ou non assorti d'une indemnité forfaitaire de rupture de pourparlers (break up fee), de lettres de confidentialité et d'intention, de protocoles d'accord, d'avant-contrats synallagmatiques assortis de conditions suspensives ou résolutoires et du ou des contrats définitifs).

Le recours à l'acte authentique dans l'élaboration des documents permet de garantir l'efficacité de son exécution si l'une des parties veut se dérober à celle-ci, en particulier grâce au caractère exécutoire de l'acte authentique qui permet de procéder à des mesures de saisie-vente ou conservatoire ou autre sûreté provisoire, en cas de défaillance de l'une des parties. Il permet également d'en assurer la conservation et la délivrance de copies simples ou certifiées conforme à l'original, à la demande de l'une ou plusieurs des parties au contrat.

Comme on peut le constater, la rédaction d'un contrat écrit n’est en aucun cas un frein à sa conclusion. Le recours au notaire est un gage de sécurité juridique et facilite la contractualisation des accords commerciaux dans les affaires.

1
Cession du bail à construction : prohibition des clauses d'agrément subordonnant la cession du contrat à l'accord du bailleur

Par un arrêt du 24 septembre 2014 n° 13-22357, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé qu'une clause d’agrément soumettant la cession d’un bail à construction à l’accord du bailleur était nulle.

 

En l’espèce, une société avait conclu avec une autre société un bail à construction portant sur un lot de volume dépendant d’un ensemble immobilier. Ce bail a été cédé une première fois à une société à laquelle la société bailleresse a délivré plusieurs commandements de payer les loyers. Mais la société preneuse avait cédé le bail à une autre société. Ainsi, la société bailleresse a assigné la société cédante en requalification du bail et à défaut en résolution du bail à construction aux torts de la société cédante car il existait une clause, dans le contrat de bail, selon laquelle il fallait l'agrément de la société bailleresse pour céder le bail qui n'avait pas été sollicité par le cédant.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société bailleresse car elle rappelle que le bail à construction est cessible en tout ou partie et que cette disposition de l'article L251-3 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation est d'ordre public en vertu de l'article L251-8 du même code. Ainsi une clause soumettant la cession à l'agrément du bailleur est nulle.

 

 

Voir notre article sur l'ordonnance du 20 février 2014 relative à la création du bail réel immobilier logement

 

Voir aussi notre actualité sur l'interdiction de révision du canon du bail emphytéotique selon les termes des baux commerciaux

Le droit, un outil stratégique au service d'un objectif économique

Maître Bedaride
Maître Bedaride

Etude notariale de Maître Bédaride

Une expertise reconnue

Notre domaine de compétence est plus particulièrement dédié aux affaires professionnelles et patrimoniales mais aussi aux affaires internationales tant des personnes physiques que des personnes morales.

Notre intervention sécurise vos opérations en évitant de vous exposer à des risques dont les conséquences entraînent des pertes financières inévitables, très supérieures à l’investissement à faire en amont. Elle réduit ainsi fortement le risque de judiciarisation de vos opérations.

Le métier de notaire consiste à anticiper les risques juridiques et fiscaux d'une opération et tend ainsi à éviter les risques de contentieux, de redressement fiscal ou d’échec d’une opération entraînant toujours des pertes financières.

Cette maîtrise des risques est une spécificité insuffisamment connue de notre profession liée aux caractères probatoire incontestable et exécutoire de l’acte authentique notarié. Le notaire doit vérifier au préalable les faits et les objectifs du client qui dictent l’outil juridique et fiscal dont il a le devoir d’assurer l’efficacité. A cet effet, nous réalisons systématiquement des études de faisabilité et stratégiques préalables à la mise en place des actes propres à une opération. Ces études contribuent à la matérialisation du devoir de conseil qui pèse sur le notaire et sont d'autant plus nécessaires compte tenu de l'inflation législative et règlementaire qui ne permet plus de rédiger des actes sur les seuls acquis du professionnel du droit.

NOUS EDUQUONS NOS CLIENTS pour intégrer davantage la prise en compte du droit et de la fiscalité en amont de leurs opérations pour les sécuriser, ce qui nécessite une implication intellectuelle et un budget d’investissement, à l’image du médecin qui ne peut guérir son malade sans son implication.

En effet, trop de clients traitent leurs affaires :

- dans la douleur et l’urgence d'une opération, à l’image des donations souvent décidées à la veille d’une réforme fiscale ou des mutations d'actifs sans gestion documentaire ni étude de faisabilité préalable ; 

- dans l'excitation d'un projet ou dans l'émotion d'un évenement, à l'image des créations d'entreprise faites dans l'aventure sans business plan approfondi,  des transmissions d'entreprise où les aspects psychologiques nuisent aux prises de décisions rationnelles, ou des divorces qui se déroulent généralement dans un climat de haine nuisible à leur règlement rapide et sans étude de stratégie judiciaire.

De même, dans le droit des affaires, trop de chefs d’entreprise, insuffisamment préparés à leur métier de dirigeant, traitent leurs opérations sans intégrer le paramètre juridique et fiscal en amont, considérant à tort, souvent par ignorance, que la SÉCURITÉ JURIDIQUE les ralentit, alors qu’ils s’exposent en réalité à un risque économique maximal.

Notre EXPERTISE PLURIDISCIPLINAIRE, SUR MESURE ET CLÉ EN MAIN, s’appuie sur un FONDS DOCUMENTAIRE riche et quotidiennement mis à jour, grâce à une veille juridique et fiscale.

Nous conseillons de façon pointue notre clientèle essentiellement constituée de personnes morales privées ou publiques et leurs dirigeants exposés à un haut niveau de responsabilité, pour leurs OPÉRATIONS PROFESSIONNELLES, PATRIMONIALES et PERSONNELLES mais aussi INTERNATIONALES

A cette expertise, s’ajoute la constitution et le suivi d’une gestion documentaire, sur support papier ou numérique, des titres de propriété, contrats et documents de nos clients, sans laquelle les opérations économiques et leur contrôle sont impossibles.

Nous veillons ainsi au respect de la compliance et au maintien de la RÉPUTATION de notre clientèle en sécurisant ses opérations. NOUS NOUS SPECIALISONS AINSI SUR CHAQUE DOSSIER DE FACON TRANSVERSALE ET VERTICALE, tout en tenant compte de la personnalité du client.

Nous intervenons, plus particulièrement dans les opérations suivantes :

Maître Bédaride notaire d'affaires juridique et fiscal à Paris