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Révision des évaluations foncières : locaux professionnels

Nouveaux ajustements du champ de la révision

 

Aujourd’hui la révision porte sur les locaux professionnels qui recouvrent :

 

-    les locaux commerciaux et les biens divers ordinaires (boutiques, hôtels, bureaux…) ;

 

-   les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale (locaux servant à l’exercice des professions libérales : cabinets d’avocats, médicaux…).

 

 

La loi de finances rectificative pour 2013 intègre expressément dans le champ de la révision les locaux à usage professionnel spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière.

 

 

Modalités d’évaluation des valeurs locatives

 

La méthode d’évaluation des locaux professionnels fixée par le législateur consiste à appliquer à la surface pondérée du local un tarif représentatif des loyers constatés dans chaque secteur d’évaluation au 1er janvier 2013 ou à titre subsidiaire, en l’absence de tarifs, un taux de 8% à la valeur vénale de l’immeuble.

 

 

La loi de finances rectificative pour 2013 apporte les aménagements suivants à ce dispositif :

 

-     les tarifs (représentatifs des loyers) sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans le secteur d’évaluation ;

 

-       le coefficient de localisation s’applique non à la propriété dont la localisation est particulière mais à la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation ;

 

-    s’agissant de la méthode alternative d’évaluation par voie d’appréciation directe, le législateur fixe lui-même à 50% le taux de réduction applicable à la valeur vénale des immeubles affectés à un service public ou d’utilité générale.

 

 

Modification de la procédure d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels

 

Rappelons qu’en cas de désaccord entre la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels et les commissions communales ou intercommunales des impôts direct, c’est la commission départementale des impôts directs locaux qui arrête les paramètres d’évaluation.

 

La loi de finances rectificative pour 2013 limite sa compétence à la détermination des paramètres, c'est-à-dire à la délimitation des secteurs constituant un marché locatif homogène, la fixation des tarifs par mètre carré dans chaque secteur et l’attribution à certaines parcelles cadastrales d’un coefficient de localisation. La durée d’élaboration de ses projets est désormais limitée à 2 mois.

 

 

Surpression du coefficient de neutralisation intercommunal

 

Rappelons qu’un coefficient de neutralisation a été mis en place par la loi du 29 décembre 2010 afin de permettre le maintien des équilibres contributifs actuels des contribuables imposées au titre de locaux dont la valeur locative n’est pas révisée.

 

La loi de finances rectificative pour 2013 supprime le coefficient de neutralisation intercommunal et ne retient plus que 2 coefficients de neutralisation :

 

-          le 1er, déterminé pour l’imposition perçue au profit de la commune

-          le 2nd, déterminé au niveau départemental.

 

 

Révision des évaluations foncières : locaux d’habitation

 

S’agissant des locaux d’habitation, aucune modalité de révision des valeurs locatives n’a été définie. Il a été donc convenu d’engager dans un premier temps une expérimentation qui sera conduite en 2015 dans 5 départements « représentatifs » et dont les résultats feront l’objet d’un rapport au plus tard le 30 septembre 2015.

 

nouveau système d’évaluation des valeurs locatives des locaux d’habitation : la notion de local de référence défini au niveau communal et le principe des équivalences superficielles sont abandonnées au profit d’un mécanisme plus simple : l’application d’un tarif au mètre carré à la « consistance » du local.

 

sont concernés : les locaux d’habitation proprement, les locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile et les locaux d’habitation présentant un caractère exceptionnel (au plan architectural et dimensionnel). 

 

 

Voir notre actualité « Déclaration impérative par les entreprises des loyers de leurs locaux professionnels pour le 15 septembre 2015 »


Voir notre actualité « Impôts locaux : références fiscales de comparaison pour la valeur locative »

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Obligation du bailleur d'obtenir une autorisation préalable de changement d'usage des locaux à la signature du bail professionnel ou commercial à peine de nullité

L’arrêt du 10 juin 2015 (n°14-14961) rendu par la 3eme chambre civile de la Cour de cassation affirme que l’obligation d’obtenir une autorisation de changement d’usage des locaux, prévue par la police des articles L631-7 et suivants CCH, pèse sur le bailleur et ce avant la signature du bail.

 

En l’espèce, la Caisse de Retraite des Notaires avait donné à bail à une SCP de notaires un local à usage d’habitation. Dans ce bail était insérée une clause selon laquelle la SCP devait faire son affaire personnelle des démarches administratives pour obtenir une autorisation de changement d’usage des locaux. Après avoir reçu congé, les preneurs ont assigné la CRN en nullité du bail pour violation de l’article L631-7 CCH.

 

L’arrêt d’appel a rejeté la demande des preneurs au motif qu’ils n’avaient pas effectué les démarches pour obtenir les autorisations administratives dans le temps imparti. La Cour de cassation casse et annule en affirmant que le bail était nul car le bailleur aurait dû lui-même faire les démarches et ce avant de conclure le contrat. 

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Extension des avantages fiscaux dans les groupements de Scop

En vertu de l’article 214 du CGI, les scop ont la faculté de déduire de leurs bénéfices imposables à l’impôt sur les sociétés la part des bénéfices nets qui est distribuée au personnel salarié. Cet avantage est destiné exclusivement au scop détenue à plus de 50% par des associés coopérateurs.

Par exception, cette disposition s’applique aux :

- sociétés transformées en scop qui s’engage à présenter après un délai de 7 ans suivant la transformation, une détention du capital social 

  de 50% au moins par des salariés, scop dite d'amorçage ;

- scop détenues en majorité par une autre scop pendant une durée maximale de 10 ans.

 

En vertu de l'article 237 bis A, II-3, seuls les scop dont le capital n'est pas détenu à plus de 50% par des associés non coopérateurs et des titulaires de certificats coopératifs d'investissement, sauf lorsque le dépassement du seuil de 50% résulte de la détention de la majorité du capital par une autre scop, peuvent constituer une provision pour investissement au plus égal au montant des sommes portées à la réserve spéciale de participation au titre du même exercice. Les scop d'amorçage bénéficient de cet avantage.

 

En vertu de l'article 1456 du CGI, les scop bénéficient de l'exonération de cotisation foncière des entreprises, à condition que le scop ne soit pas détenu à plus de 50% par des associés non coopérateurs ou par des titulaires de certificats coopératifs d'investissement, sauf en cas de scop d'amorçage.

 

La loi de finances pour 2016 étend les avantages fiscaux dont bénéficient les scop détenues majoritairement par des associés coopérateurs, aux scop membres d’un groupement de scop. 

 

D’une part, l’article 17 de la loi modifie les dispositions de l’article 214 précité en énonçant que la déduction des bénéfices nets qui sont distribués aux travailleurs est applicable pour les scop membres d’un groupement dont la majorité du capital est détenue par une ou plusieurs scop membres de ce groupement ou par des salariés employés par les autres scop.

 

De plus, l'article 18 de la loi, ouvre le champ du bénéfice de la provision pour investissement aux scop qui ont constitué un groupement et dont la majorité du capital par un ou des associés coopérateurs membres du groupement ou par des salariés employés par ces dernières.

 

Les dispositions visées par les articles 17 et 18 de la loi sont applicables aux exercices clos à compter du 31 décembre 2015.

 

D'autre part, l'article 95 de la loi modifie l'article 1456 précité, en admettant l'exonération de cotisation foncière des entreprises aux scop qui ont constitué entre elles un groupement, sous réserve que les scops soient détenues à majorité par une ou plusieurs autres scop de ce groupement ou par des salariés employés par cette dernière.

 

Cette mesure s'applique à compter du 1er janvier 2016.

 

A voir aussi dans nos actualités :

 

- Loi n°2014-856 sur l'économie sociale et solidaire dite "ESS" (fonds de commerce, coopératives et associations)

Etude notariale Choné et Associés

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Choné et Associés notaires d'affaires à Paris