Nous avertissons les internautes de ne jamais donner suite à toute sollicitation faite sous le sceau de l’étude, notamment impliquant des prêts ou emprunts de somme d’argent qui constituent des escroqueries.

Cliquez-ici pour visualiser deux exemples de faux contrats de prêt qui comportent de nombreuses anomalies.

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Prescription des délais de reprise (personnes physiques, hors activités professionnelles)

Dans un article publié dans la revue Agefi Actifs en novembre 2015, Maître Bruno Bédaride expose les différents délais de reprise applicables aux impôts des personnes physiques (hors activités professionnelles).

 

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Le dol caractérisé peut annuler un investissement locatif

La première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 7 avril 2016  relatif à la nullité de la vente d'un appartement destiné à l'investissement locatif pour dol. En effet, tant le promoteur que les commerciaux avaient assuré aux acheteurs personnes physiques que le bien immeuble était situé dans une zone géographique où existe une forte demande locative. Ainsi, le promoteur et les commerciaux avaient assuré un rendement à court terme alors même qu'ils avaient connaissance de la saturation du marché locatif.

En l'espèce, le 8 mars 2005, un couple acquiert un bien immeuble dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement à Carcassonne dans l'objectif de réaliser un investissement immobilier locatif défiscalisé. Afin de financer cet achat, le Crédit foncier de France a consenti un prêt immobilier aux acheteurs garanti par une assurance. Après livraison de l'appartement, sa location a été confiée à un agent commercial qui n'a jamais pu louer l'appartement. Les époux ont assigné en nullité du contrat de prêt, de la vente et du contrat d'assurance.

Les juges du fond ainsi que la Cour de cassation ont retenu la nullité du contrat pour vice du consentement des acheteurs et plus particulièrement pour dol.

La Cour d'appel de Montpellier avait décidé le 24 juillet 2014 d'annuler le prêt bancaire ayant financé l'achat lui-même garanti par une hypothèque inscrite sur l'immeuble. En effet, elle avait refusé de maintenir l'hypothèque et d'annuler la vente au motif qu'en raison de l'annulation de la vente, l'appartement n'appartenait plus aux époux.

Sur ce dernier point, la Cour de cassation censure la Cour d'appel. Néanmoins, elle confirme que les affirmations mensongères commises par le promoteur et les commerciaux ont déterminé le consentement des époux. De plus, elle précise qu'il n'était pas possible de soutenir que l'erreur des époux portait exclusivement sur la rentabilité de l'appartement. L'erreur des époux portait donc sur les qualités substantielles de l'objet de la vente, l'appartement.

Force est de constater que d'une part, la Cour de cassation réitère sa position en matière de vice de consternent et d'autre part, la haute juridiction française rend un arrêt conforme à la réforme du droit des obligations.

A ce titre, elle rappelle, dans un premier temps, que le dol doit avoir été déterminant du consentement des parties au contrat qui l'invoque et intentionnel de la part de l'auteur du dol.

Dans un second temps, l'arrêt est conforme à la définition du dol retenue par l'article 1137 nouveau du Code civil qui dispose que "le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manouvres, des mensonges ou par la dissimulation intentionnelle d'une information qu'il sait déterminante pour l'autre partie".

En conclusion, la nullité du contrat de prêt emporte l'anéantissement de celui-ci, ce qui impose la remise en l'état antérieur de la situation. 

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Importance du secrétariat juridique de sociétés

L’approbation des comptes annuels est une obligation pour les sociétés commerciales mais aussi pour les sociétés civiles ainsi que l’établissement d’un rapport de gestion sur l’exercice écoulé dont les comptes seront soumis à l’approbation des associés.

Depuis la loi du 24 juillet 1966 qui a réformé profondément le droit des sociétés commerciales, les causes de nullité sanctionnant les irrégularités tant dans la constitution d’une société que dans la tenue de son secrétariat juridique, ont été remplacées par des sanctions pénales d’ordre correctionnel.

On notera cependant qu’une dépénalisation partielle a été commencée par la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 dite de simplification du droit et d’allègement des démarches administratives.

Le soin avec lequel un dirigeant d’entreprise doit veiller à l’établissement des documents nécessaires à l’approbation des comptes annuels contribue à lui permettre de faire le point sur la situation économique de son entreprise mais aussi à réfléchir à la stratégie de développement de son groupe (développement industriel et commercial). Il permet au dirigeant de faire un tour d’horizon avec ses conseils, notamment sur les évolutions législatives et de mettre à jour la gestion documentaire de la société.

La tenue de ce secrétariat juridique est aussi essentielle pour attester de certaines opérations que la société met en œuvre et qui lui permettront de servir de preuve le moment venu notamment à l’égard de l’administration fiscale.

Nous avons établi différentes fiches de synthèse résumant les renseignements et documents nécessaires à l’établissement du rapport annuel de gestion et la réunion de l’assemblée des associés, qui doit statuer sur l’approbation des comptes annuels :

Mentions rapport de gestion SA/SAS non cotée
Mentions feuille de présence et procès-verbal d’assemblée approuvant les comptes annuels SA/SAS non cotées

Mentions rapport de gestion SARL
Mentions feuille de présence et procès-verbal d’assemblée approuvant les comptes annuels SARL

Mentions rapport de gestion SNC
Mentions feuille de présence et procès-verbal d’assemblée approuvant les comptes annuels SNC

Mentions rapport de gestion SCA
Mentions feuille de présence et procès-verbal d’assemblée approuvant les comptes annuels SCA

Mentions rapport de gestion SCI
Mentions feuille de présence et procès-verbal d’assemblée approuvant les comptes annuels SCI

Si vous souhaitez recevoir ces tableaux à titre gracieux, merci d’utiliser le formulaire de contact. Les tableaux vous seront adressés en retour.

Etude notariale Choné et Associés

Une expertise reconnue

Nous vous informons que l'Etude CHONE & Associés succède à l'Etude de Me Bedaride

Les bureaux de l'Etude sont transférés au 13 rue Tronchet PARIS 8e.
Nos coordonnées ont également changé, merci de nous appeler au : 01 40 17 99 22
ou par mail :
sandrine.chone@notaires.fr

Notre intervention sécurise vos opérations en évitant de vous exposer à des risques dont les conséquences entraînent des pertes financières inévitables, très supérieures à l’investissement à faire en amont. Elle réduit ainsi fortement le risque de judiciarisation de vos opérations.

Le métier de notaire consiste à anticiper les risques juridiques et fiscaux d'une opération et tend ainsi à éviter les risques de contentieux, de redressement fiscal ou d’échec d’une opération entraînant toujours des pertes financières.

Cette maîtrise des risques est une spécificité insuffisamment connue de notre profession liée aux caractères probatoire incontestable et exécutoire de l’acte authentique notarié. Le notaire doit vérifier au préalable les faits et les objectifs du client qui dictent l’outil juridique et fiscal dont il a le devoir d’assurer l’efficacité. A cet effet, nous réalisons systématiquement des études de faisabilité et stratégiques préalables à la mise en place des actes propres à une opération. Ces études contribuent à la matérialisation du devoir de conseil qui pèse sur le notaire et sont d'autant plus nécessaires compte tenu de l'inflation législative et règlementaire qui ne permet plus de rédiger des actes sur les seuls acquis du professionnel du droit.

NOUS EDUQUONS NOS CLIENTS pour intégrer davantage la prise en compte du droit et de la fiscalité en amont de leurs opérations pour les sécuriser, ce qui nécessite une implication intellectuelle et un budget d’investissement, à l’image du médecin qui ne peut guérir son malade sans son implication.

En effet, trop de clients traitent leurs affaires :

- dans la douleur et l’urgence d'une opération, à l’image des donations souvent décidées à la veille d’une réforme fiscale ou des mutations d'actifs sans gestion documentaire ni étude de faisabilité préalable ; 

- dans l'excitation d'un projet ou dans l'émotion d'un évenement, à l'image des créations d'entreprise faites dans l'aventure sans business plan approfondi,  des transmissions d'entreprise où les aspects psychologiques nuisent aux prises de décisions rationnelles, ou des divorces qui se déroulent généralement dans un climat de haine nuisible à leur règlement rapide et sans étude de stratégie judiciaire.

De même, dans le droit des affaires, trop de chefs d’entreprise, insuffisamment préparés à leur métier de dirigeant, traitent leurs opérations sans intégrer le paramètre juridique et fiscal en amont, considérant à tort, souvent par ignorance, que la SÉCURITÉ JURIDIQUE les ralentit, alors qu’ils s’exposent en réalité à un risque économique maximal.

Notre EXPERTISE PLURIDISCIPLINAIRE, SUR MESURE ET CLÉ EN MAIN, s’appuie sur un FONDS DOCUMENTAIRE riche et quotidiennement mis à jour, grâce à une veille juridique et fiscale.

Nous conseillons de façon pointue notre clientèle essentiellement constituée de personnes morales privées ou publiques et leurs dirigeants exposés à un haut niveau de responsabilité, pour leurs OPÉRATIONS PROFESSIONNELLES, PATRIMONIALES et PERSONNELLES mais aussi INTERNATIONALES

A cette expertise, s’ajoute la constitution et le suivi d’une gestion documentaire, sur support papier ou numérique, des titres de propriété, contrats et documents de nos clients, sans laquelle les opérations économiques et leur contrôle sont impossibles.

Nous veillons ainsi au respect de la compliance et au maintien de la RÉPUTATION de notre clientèle en sécurisant ses opérations. NOUS NOUS SPECIALISONS AINSI SUR CHAQUE DOSSIER DE FACON TRANSVERSALE ET VERTICALE, tout en tenant compte de la personnalité du client.

Nous intervenons, plus particulièrement dans les opérations suivantes :

  • Gestion de l'entreprise : secrétariat juridique de société, délégation de pouvoir et de signature et GED des entreprises : >> voir les Fiches Produits
  • Contrat d'affaires (contrat de vente, contrat de distribution, contrat de diffusion, contrat de sous-traitance) : >> voir les Fiches Produits
  • Structuration juridique et fiscale des groupes de sociétés (holding animatrice, intégration fiscale, intégration sauvage, régime mère-filles) ;
  • Transmissions d’entreprises (LBO, fusions-acquisitions, transmission dans le cercle familial et LBO familial) ;
  • Fiscalité des entreprises et du patrimoine ;
  • Financements spéciaux (capital-risque, émission d’obligations (dette junior ou dette mezzanine), prêt (dette senior), fiducie-sûreté et crowdfunding (financement participatif) ;
  • Immobilier d’entreprise (acquisition/vente d’immeubles ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière, financement immobilier, montage d’opérations immobilières complexes et gestion documentaire immobilière) ;
  • Affaires personnelles de nos clients (PACS, contrats de mariage, anticipation et liquidation des régimes matrimoniaux dans les divorces et transmissions patrimoniales bâties autour d’une vision stratégique et non uniquement fiscale) ;
  • Non-résidents et affaires internationales : investissements immobiliers et détermination du véhicule d’investissement, contrats de mariage internationaux, successions internationales et Family office, en intégrant la fiscalité internationale. Certification de signature, légalisation et apostille de documents destinés à être produits à l'étranger : >> voir les Fiches Produits
  • Utilisation des œuvres d’art à des fins d’intérêt général, y compris dans les transmissions de patrimoine (dation en paiement et mécénat culturel).
Choné et Associés notaires d'affaires à Paris