Le blog de l’étude

Cette rubrique est destinée à informer notre clientèle ou nos contacts, d'évolutions législatives ou jurisprudentielles significatives et de questions concrètes d'ordre professionnel, patrimonial ou personnel, qui peuvent être résolues grâce à l'intervention d'un notaire, afin de contribuer à une meilleure utilisation du droit et de la fiscalité, qui doivent être perçus comme des outils au service d'un objectif et non comme une source de contraintes ou d'économies à travers la fiscalité.

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Externalisation d'un parc immobilier pharmaceutique

Publie le Jeudi 13/01/2011 Retour

Contexte et dimension de l'opération

 

Un grand compte du secteur pharmaceutique a vendu à un investisseur une partie de son portefeuille immobilier d'entrepôts (65.000 m² SHON) pour un prix de plus de 40 M€ , en devenant, par la suite, locataire du nouveau propriétaire des lieux. Cette opération s’inscrit dans une politique d'externalisation immobilière pratiquée depuis plus de dix ans par les entreprises afin de substituer à leur dette bancaire, un loyer moins onéreux et de consacrer ainsi leur trésorerie à leur cœur de métier.

 

Etudes de faisabilité préalables et gestion documentaire

 

● Etudes de faisabilité

 

Différentes solutions ont été étudiées au préalable pour savoir comment mener l'opération d'externalisation par rapport à l'objectif économique et au contexte propre à cette entreprise. Ces études ont mis en lumière en particulier le coût fiscal et les frais engendrés par chaque solution.

 

La volonté de dégager du cash immédiatement a éliminé l'attribution en nature de l'immeuble aux actionnaires tant par voie de réduction de capital, qu'à titre de dividende (solutions en outre onéreuses au plan fiscal et délicates à mettre en œuvre au regard de l'abus de bien social). Il en a été de même de la scission de la société d'exploitation entre sa branche d'activité commerciale et son parc immobilier qui ne répond pas aux objectifs économiques de besoin de cash et qui n'est pas neutre au plan fiscal.

 

Le mode opératoire retenu ne pouvait être qu'une vente d'immeuble en direct. Ont été éliminés lors des études préalables, le lease-back (opération consistant à céder l'immeuble à une société de crédit-bail et à le prendre concomitamment en crédit-bail immobilier, mais qui présente l'inconvénient d'être onéreuse au plan financier et au plan fiscal en raison de l'impôt de plus-value dégagé par la vente de l'immeuble), ainsi que la vente de la nue-propriété de l'immeuble à un investisseur avec réserve de l'usufruit au profit de la société d'exploitation, propre à une opération interne dans un groupe de sociétés ou dans le cadre d'une transmission d'une entreprise et d'un patrimoine dans un cercle familial.

 

• Solution retenue

 

Compte tenu de la qualité des actifs cédés et de la rareté de l'offre pour ce type d'actifs, il a été décidé de vendre l'actif immobilier en direct. La qualité de société d'investissement immobilier cotée (SIIC) de l'acquéreur a permis de réduire l'impôt de plus-value à 19 % au lieu de 33 %. A cet avantage, s'est ajouté le fait moins connu que la fiscalité de la plus-value permet d'exclure du calcul d'assiette de la participation aux salariés, le produit de la cession (les dispositions relatives au calcul de la participation ne visent pas expressément les résultats taxés au taux réduit de l'impôt sur les sociétés).

Il est difficile cependant de pouvoir chiffrer l'impact de cette solution car les SIIC tiennent toujours compte dans leur offre, de la fiscalité avantageuse pour le vendeur, de sorte que l'économie fiscale est souvent partagée entre le vendeur et l'acquéreur.

 

● Gestion documentaire

 

Client de l'office depuis de nombreuses années, le vendeur a bénéficié d'une gestion documentaire régulière et rigoureuse sur une période de vingt ans qui a permis de conserver la mémoire instantanée du dossier (cinquante titres de propriété compte tenu des origines de propriété, crédits immobiliers spécifiques, suivi d'une vingtaine d'autorisations en liaison avec les autorités administratives concernées -mairies et préfectures et administrations fiscales- et des campagnes de travaux sur la même période, avec pilotage entre les différents intervenants aux opérations de construction).

Ce suivi a permis en outre au client, de bénéficier d'une assistance pour vérifier la pertinence de la mise en œuvre des taxes d'urbanisme et fiscales (taxes et participations en matière d'urbanisme, taxe locale d'équipement…)

 

Clés de succès de l'opération

 

● L'étude juridique et fiscale chiffrée a permis de définir un mode opératoire précis et de calculer le cash disponible après la réalisation de l'opération.

 

● La gestion documentaire et l'extrême préparation du dossier ont permis une réalisation rapide des négociations qui se sont déroulées sur une période de 4 mois et demi.

 

A l'avantage du gain de temps, s'ajoutent un double facteur de sécurité pour l'ensemble des parties qui peuvent contracter ainsi de façon éclairée et d'économie pour le vendeur, en évitant toute renégociation sur le prix offert initialement ou la fourniture de garanties pour compenser d'éventuelles incertitudes ou irrégularités.

 

• Cette opération était d'autant plus complexe à mener, qu'elle nécessitait une division parcellaire préalable à la vente finale et que les constructions vendues n'étaient pas totalement achevées le jour de la promesse de vente. La réforme de la TVA immobilière pendant la phase contractuelle a amené les parties à revoir leurs accords initiaux (option à la TVA par le vendeur sur la partie des constructions achevées depuis plus de cinq ans, pour éviter le reversement de la TVA au Trésor dans le cadre de la régularisation de l'article 207 de l'Annexe II du Cgi et exigibilité immédiate de la TVA sur la totalité du prix ainsi que sur la partie payable à terme, ne s'agissant pas d'une vente en état futur d'achèvement).

 

L'efficacité des méthodes de travail de l'office consistant en une prise en charge directe avec les administrations et les intervenants à la construction, a permis d'assurer la collecte rapide des documents nécessaires à la phase contractuelle.

 

En conclusion :

 

• Notre constat : Une bonne gestion documentaire garantit le bon déroulé de la transaction

 

Trop souvent les vendeurs qui ne bénéficient pas de cette gestion documentaire préalable et rigoureuse, rassemblent les documents dans la précipitation, ce qui est toujours très difficile à réaliser en temps voulu car il faut rechercher les autorisations administratives de construction et d'exploitation, souvent perdues, dans les archives de l'Administration, ce qui prend nécessairement du temps et ne permet pas de réaliser l'opération d'externalisation dans les délais initialement souhaités.

 

• Notre Recommandation : Anticiper les demandes de l’acheteur avec une gestion documentaire et un audit préalable destiné au vendeur

 

Nous assistons les opérateurs immobiliers ou les entreprises, dans la mise en place d’une gestion documentaire régulière notamment en matière immobilière, avec une veille juridique et fiscale leur permettant d'être informés régulièrement des réformes, doublée d'une surveillance au plan technique, en liaison avec leur conseil.

Cette méthode de travail permet d'identifier de façon instantanée la situation juridique, administrative, technique et fiscale d'un parc immobilier et évite les retards dans la mise en place d'une opération immobilière (extension, crédit hypothécaire, externalisation, etc…).

 

La préparation de l'opération doit contribuer en outre, non seulement à identifier les actifs immobiliers concernés par celle-ci, mais aussi mettre en lumière les zones d'incertitudes ou d'irrégularités éventuelles. En effet, un contrat est un accord entre différentes parties et il convient de prendre en compte dans la négociation, non seulement la consistance matérielle des actifs immobiliers, mais aussi leur situation aux plans juridique, administratif et fiscal.

 

A la documentation, doit être joint un rapport d'audit juridique, administratif, technique et fiscal au vendeur, afin de pouvoir mettre en place une data-room et la présentation transparente du dossier aux investisseurs pressentis, en leur permettant d'avoir une vision globale et immédiate du dossier.

 

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