Le blog de l’étude
Cette rubrique est destinée à informer notre clientèle ou nos contacts, d'évolutions législatives ou jurisprudentielles significatives et de questions concrètes d'ordre professionnel, patrimonial ou personnel, qui peuvent être résolues grâce à l'intervention d'un notaire, afin de contribuer à une meilleure utilisation du droit et de la fiscalité, qui doivent être perçus comme des outils au service d'un objectif et non comme une source de contraintes ou d'économies à travers la fiscalité.
Bail réel immobilier logement créé par l'ordonnance n°2014-159 du 20 février 2014 (JO n°0044 du 21 février 2014)
Le bail réel immobilier logement est régi par les articles L254-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
Il permet la production et l’acquisition de logements intermédiaires dans les zones tendues (article L.302-16 du CCH).
I) Une innovation
C'est un dispositif innovant qui permet d'alléger, au profit des occupants, le coût de l'opération immobilière en dissociant le foncier (demeurant la propriété du bailleur), du bâti (devenant la propriété temporaire du preneur) et ce, sur une longue durée.
L’intérêt de ce nouvel outil est que les locataires ou acquéreurs ne supporteront pas la charge foncière, ce dont il devrait résulter une baisse des loyers et des prix à l'achat.
II) Un outil plus adapté.
Des clauses anti-spéculatives ont été prévues pour garantir que les logements demeureront dans le parc intermédiaire tout au long du bail réel immobilier.
Il existe déjà plusieurs baux réels mais qui se révèlent inadaptés à la politique menée par le législateur. S'agissant du bail emphytéotique, il permet de gérer des terrains assortis de clause d'inaliénabilité or, l'objectif du bail réel immobilier est de baisser les coûts de logement en dissociant le foncier du bâti et de renforcer la production de logements intermédiaires locatifs.
Aujourd'hui il y a une nécessité de créer un système anti-spéculatif assurant le maintien des logements dans le marché intermédiaire. Cette nécessité rend les baux emphytéotiques et à construction inadaptés car ils ne permettent pas la stipulation de clauses anti-spéculatives considérées comme une restriction à la liberté de cession du droit réel conféré au preneur.
Le bail réel immobilier permet au preneur d’hypothéquer son droit réel sur le bien loué pour financer son acquisition, contrairement au bail emphytéotique administratif où le preneur ne peut constituer d’hypothèque sur les droits réels qui lui sont conférés que pour financer la réalisation ou l’amélioration des ouvrages situés sur le bien loué à l’exclusion du financement pour l’acquisition.