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Évaluation des titres de SIIC dans le cadre des plus-values soumises à l'exit tax : admission d'une décote pour "fiscalité latente" et rejet de la "

Publie le Vendredi 26/08/2016 Retour

Par trois arrêts en date du 26 février 2016 (n°376192, Société Unibail-Rodamco ; n°382350, Société KLE 1 ; n°382364, Société Klépierre), le Conseil d'État a apporté des clarifications quant aux méthodes d'évaluation admises des plus-values immobilières pour la détermination de l'assiette de l'exit tax. Le choix pour le régime optionnel des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) permet en effet de bénéficier d'une exonération de l'impôt sur les sociétés à certaines conditions, mais expose les actionnaires personnes physiques transférant leur domicile fiscal hors de France à une imposition au titre de l'exit tax sur leurs plus-values latentes sur titres.

En l'espèce, trois sociétés ayant fait le choix de ce régime fiscal de faveur ont, pour permettre de déterminer l'assiette de l'exit tax, procédé à l'évaluation de leur patrimoine immobilier détenu par des SCI ou des SNC, à laquelle elles ont appliqué une décote de 6% correspondant aux droits de mutation à titre onéreux applicables aux immeubles anciens (4,80%, taux en vigueur à l’époque des faits) et aux frais de notaire (1,20%) afin de s'approcher de la valeur hors frais des actifs immobiliers (l'administration n’a contesté ni l'évaluation des immeubles, ni l'application de cette décote).

Les sociétés ont ensuite eu recours à des méthodes d'évaluation supplémentaires:

- l'une a appliqué une seconde décote de 4,80% aux titres de la société correspondant aux droits de mutation à titre onéreux alors applicables aux titres de sociétés à prépondérance immobilière (méthode de la "double décote") ;

- les deux autres ont appliqué une seconde décote de 4,60% pour tenir compte de la fiscalité latente applicable à la société (méthode de la "fiscalité latente"). 

Ces décotes supplémentaires, dont les sociétés considéraient qu'elles permettaient de faire  correspondre au mieux leur patrimoine aux prix réels du marché, ont été contestées par l'administration fiscale, qui a vu sa position confirmée en appel.

Le Conseil d'État, au sujet de la première affaire, a rejeté la mise en œuvre de la méthode de la double décote en considérant "qu'une telle décote, pratiquée une première fois sur la valeur des immeubles, ne pouvait l'être une seconde fois sur la valeur des titres eux-mêmes en l'absence de pratique de marché justifiée".

Il a toutefois validé la pratique de la décote pour fiscalité latente à l'occasion des deux autres arrêts en affirmant "qu'une telle décote sur la plus-value latente immédiatement imposable peut être prise en compte, quand bien même les actifs auraient vocation à être conservés par la société […] dès lors que cette société est à même de la justifier au regard du jeu normal de l'offre et de la demande".

Ces solutions sont à évaluer à l'aune d'une jurisprudence constante du Conseil d'État, selon laquelle la valeur vénale de ces actions "doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande" (CE, 14 juin 1978, n°9403 ; CE, 29 décembre 1999, n°171859 ; CE, 14 novembre 2003, n°229446). Dans ces conditions, il peut apparaître surprenant que le Conseil d'État écarte l'application d'une technique effectivement employée et prise en compte dans la pratique professionnelle des acteurs du secteur, tout en rappelant l'exigence de se rapprocher autant que possible de la valeur de marché.

La haute juridiction laisse ainsi entendre que pour qu'une méthode d'évaluation des titres soit admise, il est nécessaire qu'elle corresponde à une pratique du marché, mais aussi que cette dernière apparaisse "justifiée", sans que les critères de légitimité ne soient pourtant précisés.

 

 

Voir aussi dans nos actualités :

 

Décote pour fiscalité latente : application aux stocks

 

Plus-values sur cession de titres et exit tax : aménagement des obligations déclaratives

 

Décret du 21 octobre 2014 - exit tax

 

Exit tax - loi de finances rectificative pour 2013

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