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L'acquéreur évincé par une hypothèque postérieure à son acquisition est indemnisé par l'assureur du notaire qui dispose d'un recours contre

Publie le Mercredi 27/01/2016

La Cour de cassation (première chambre civile n°14-15114) énonce dans sa décision du 28 octobre 2015, que le recours du notaire et de l’assureur contre le vendeur d’un immeuble hypothéqué pouvait être fondé sur le terrain de la subrogation légale (article 1251,3° du Code civil). En effet, en indemnisant l’acquéreur évincé, l’assureur pouvait être subrogé dans ses droits. La publication d’une hypothèque judiciaire après la vente de l’immeuble ayant contribué à évincer l’acquéreur, a obligé l’assureur du notaire à indemniser l’acquéreur sur le terrain de la garantie d’éviction du fait d’un tiers (article 1626 du Code civil), dans la mesure où il s’agissait d’un trouble de droit ignoré de l’acheteur au moment de la vente.

Dans les faits, un bien immobilier a été vendu. Après la vente, l'acquéreur a été contraint de délaisser le bien au profit d'un créancier du vendeur, titulaire d'une hypothèque judiciaire inscrite, en vertu d'un précédent jugement de condamnation, entre la date de l'acte de vente et celle de sa publication. Ce créancier a obtenu la vente forcée du bien. Le notaire et son assureur ont été condamnés à indemniser l'acquéreur des conséquences dommageables de la perte de l'immeuble. Ces derniers ont exercé une action en garantie d'éviction contre le vendeur, en se prévalant du bénéfice de la subrogation légale de l'article 1251, 3° du Code civil. La Cour d’appel de Lyon, dans sa décision du 30 janvier 2014, avait rejeté le recours subrogatoire du notaire et de l’assureur.

La Haute juridiction casse partiellement la décision des juges du fond, au visa des articles 1626, 2123 et 1251, 3° du Code civil. Dans un premier temps, il est avancé que la constitution de l’hypothèque sur les biens du débiteur est générée par le jugement de condamnation. Or, la garantie d’éviction permet de protéger l’acquéreur d’un éventuel trouble de droit à la date du jugement. L’acte de vente ayant eu lieu après le jugement de condamnation, l’article 1626 du Code civil contribue à protéger l’acheteur de l’éviction résultant de l’existence du trouble de droit non déclaré et ignoré de l’acheteur , à savoir l’hypothèque judiciaire.

Dans un second temps, le notaire et son assureur ont été condamnés à indemniser l’acquéreur des conséquences dommageables de la perte de l’immeuble. La Cour de cassation casse le raisonnement de la Cour d’appel d’avoir énoncé que l’assureur ne peut être subrogé que dans les droits de son assuré et non dans ceux de l’acquéreur, qui n’est pas le créancier du vendeur. Au visa de l’article 1251, 3° du Code civil, l’assureur qui s’acquitte d’une dette qui lui est personnelle peut néanmoins prétendre bénéficier de la subrogation s’il a, par son paiement, libéré, envers l’acquéreur, celui sur qui doit peser la charge définitive de la garantie d’éviction, à savoir le vendeur.

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