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L'application dans le temps du droit de reconstruire à l'identique

Publie le Mercredi 29/07/2015

Par un arrêt du 21 janvier 2015 (n°382902), le Conseil d'Etat, saisi d'une QPC portant sur les dispositions de l'article L111-3 du Code de l'urbanisme, s'est prononcé sur l'application de ces dispositions aux destructions par sinistre intervenues avant la loi du 12 mai 2009.

L'article L111-3 issu de la loi SRU du 13 décembre 2000 encore très méconnu tant dans son principe que dans sa portée, y compris par les professionnels du droit, prévoyait initialement que  « la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée, nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si le plan local d'urbanisme ou la carte communale en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. » Ainsi on peut observer qu'aucun délai n'était prévu par la loi pour former une telle demande de reconstruction à l'identique. Dès lors un propriétaire sinistré pouvait solliciter un permis de reconstruire à l'identique après le sinistre et sans délai de prescription.

Le Conseil d'Etat, dans sa décision du 9 mai 2012, n°341259, avait apporté une restriction à l'application de cet article dans sa rédaction en vigueur issue de la loi SRU, en affirmant que ce droit n'était pas illimité et que l'absence de délai précis devait s'entendre comme un « délai raisonnable ».

Ainsi la loi du 12 mai 2009 est venue clarifier les dispositions de cet article. Elle précise qu'en cas de demande de reconstruire à l'identique, quel que soit le mode de destruction du bâtiment (sinistre ou démolition), elle doit être faite dans un délai de 10 ans à compter de la destruction du bâtiment. Cette réforme est entrée en vigueur le 14 mai 2009, de sorte que si un bâtiment est détruit le 14 mai 2009, le délai de mise en œuvre du droit à reconstruire prendra fin le 14 mai 2019.

Néanmoins, dans l'arrêt du 21 janvier 2015 rendu par le Conseil d'Etat, se posait la question de savoir si cet article était applicable aux bâtiments détruits avant l'entrée en vigueur de la loi du 12 mai 2009, et en particulier quelle était la portée de l'entrée en vigueur de la réforme, compte tenu de l'absence de rétroactivité de la loi.

En l'espèce une EURL avait demandé le 11 février 2009 au maire l'octroi d'un permis de reconstruire à l'identique pour un bâtiment détruit par inondation en 1996 et un incendie en 1998. La demande de reconstruction a été refusée le 22 juillet 2009. L'EURL a alors assigné le maire en annulation de son arrêté mais les juridictions du fond ont rejeté la requête.

L'EURL se pourvoit alors en cassation et introduit une QPC conformément à l'article 61-1 de la Constitution. Le Conseil d'Etat refuse de renvoyer la QPC devant le Conseil Constitutionnel, tout en précisant que le délai de prescription extinctif instauré par la réforme de 2009 était applicable  immédiatement quelle que soit la date de destruction des constructions, de sorte que la demande de permis de construire pouvait être déposée jusqu'au 14 mai 2019.

Il faut cependant préciser que cette règle de reconstruction n'est applicable qu'aux seules constructions sinistrées et non démolies volontairement avant le 14 mai 2009.

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