Le blog de l’étude

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Mesures en faveur du logement (ordonnances des 18 juillet et 3 octobre 2013 et décrets d'application)

Publie le Lundi 04/11/2013

La loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013 habilite le gouvernement à adopter des mesures législatives visant à assouplir les règles d’urbanisme et de construction. Quatre ordonnances et deux décrets ont été adoptés et publiés dans ce cadre.

 

 

 

Ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme (JO 19/07/2013, p. 12070) et décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 (JO 2/10/2013, p. 16355)

 

Notion d'intérêt à agir

 

Afin de réduire la possibilité pour des requérants, d'intenter des recours abusifs ou dilatoires contre les permis de construirede démolir ou d'aménager, l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme limite leur recevabilité.

 

Pour bénéficier d'un intérêt à agir, le requérant doit désormais justifier que la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance d'un bien que le requérant détient ou occupe régulièrement. Sont également visés, les titulaires d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire portant sur un immeuble à construire (vente en état futur d'achèvement ou vente à terme) (art. L 600-1-2 nouveau du Code de l'urbanisme).

 

Cette restriction ne vise ni l'Etat, ni les collectivités territoriales et leurs groupements, ni les associations.

 

L'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, sauf si le requérant justifie de circonstances particulières (art. L 600-1-3 nouveau du même Code).

 

 

Modification des pouvoirs du juge administratif saisi de la demande en annulation de l'autorisation d'urbanisme

 

L'ordonnance facilite la régularisation du permis de construire, de démolir ou d'aménager qui fait l'objet d'une demande en annulation si le juge administratif estime que le vice peut être régularisé par un permis modificatif.

 

Ainsi, si le vice n'affecte qu'une partie du projet, le juge peut limiter l'annulation à cette partie et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation (art. L 600-5 modifié du Code de l'urbanisme).

 

Dans tous les cas, le juge administratif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation (art. L 600-5-1 nouveau du même Code).

 

Si la demande du requérant excède la défense de ses intérêts légitimes et cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander au juge administratif saisi du recours de condamner le requérant à lui allouer des dommages et intérêts (art. L 600-7 nouveau du Code de l'urbanisme).

 

 

Transaction entre le bénéficiaire et le requérant

 

L'article 2044 du Code civil permet aux personnes qui y sont parties, de mettre fin à un litige né ou à naître, moyennant des concessions réciproques, au moyen d'un contrat dénommé transaction.

 

L'ordonnance prévoit l'obligation pour l'auteur d'un recours, d'enregistrer auprès de l'administration fiscale et dans le délai d'un mois, toute transaction par laquelle il s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature (art. L 600-8 du Code de l'urbanisme et art. 635 du Code général des impôts).

 

Faute d'enregistrement, la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et le bénéficiaire de l'autorisation pourra demander la répétition des sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature. Les acquéreurs successifs de l'immeuble peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi.

 

 

Entrée en vigueur


L'ordonnance entrera en vigueur un mois après sa publication au journal officiel (JO du 19 juillet 2013)

 

 

 

 

Ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement( JO 4/10/2013, p. 16461)

 

Cette ordonnance institue la procédure intégrée pour le logement (PIL) qui permet l’élaboration des documents d’urbanisme ou leur mise en comptabilité et l’adaptation des normes supérieures dans des délais beaucoup plus courts. Soumise à un audit environnemental, la PIL est applicable à des projets d’aménagement ou de construction d’intérêt général. Le champ d’application et les modalités de la PIL sont définis au nouvel article L. 300-6 du code de l’urbanisme.

 

La PIL concerne les opérations d’aménagement ou les constructions destinées principalement à l’habitation, à caractère public ou privé, présentant un caractère d’intérêt général et situées dans un commune ou un ensemble de communes présentant une zone de bâti continu (200 m maximum entre deux constructions) et qui compte au moins 200.000 habitants.

 

Son entrée en vigueur interviendra le 1er janvier 2014.

 

 

 

 

Ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement ( JO 4/10/2013, p. 16464) et décret d’application n° 2013-891 du 3 octobre 2013 visant à favoriser la construction de logements (JO 4/10/2013, p. 16466)

 

L’ordonnance n°2013-889 du 3 octobre 2013 prévoit des mesures favorisant l’offre nouvelle de logements et facilitant les projets de construction de logements dans certaines communes présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, en tenant compte de la nature du projet et de la zone concernée dans un objectif de mixité sociale.

 

Dans les zones concernées, l’autorité compétente en matière d’application du droit des sols peut, par décision motivée, accorder des dérogations aux règles du PLU ou du document en tenant lieu, pour accorder un permis de construire ou la surélévation de constructions existantes à usage de logement. Les hypothèses de dérogations visées visent :

 

  • le gabarit et la densité des constructions ;

  • les obligations en matière de création de stationnement en cas de surélévation, de transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant ou lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500m d’une gare ou d’une station de transports publics, en tenant compte de l’environnement urbain.

 

Les dérogations aux règles de construction peuvent être accordées aux projets de surélévation d’immeubles achevés depuis plus de deux ans.

 

Le décret du 3 octobre 2013 crée des procédures propres à l’instruction des demandes de dérogation et adapte les procédures et délais d’instruction en matière de délivrance de permis de construire.

 

 

 

 

Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en état futur d’achèvement (lien, JO 4/10/2013, p. 16466)

 

Le recours à la garantie extrinsèque est obligatoire pour les ventes en état futur d’achèvement d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte.

 

Afin de sécuriser les opérations de promotion immobilière, la garantie devra être prise auprès d’un établissement de crédit, d’une banque ou d’un assureur agréé ou d’une société de caution mutuelle. Elle met fin à la possibilité des garanties intrinsèques, c’est-à-dire résultant de l’avancement des travaux ou du financement assuré des constructions (réservations et fonds propres du vendeur).

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