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Publication du décret d'application de la réforme des baux commerciaux

Publie le Mardi 02/12/2014

Le décret 2014-1317 du 3 novembre 2014, pris en application de la loi PINEL du 18 juin 2014 et publié au JO du 5 novembre 2014 vient modifier les dispositions du Code de Commerce relatives au bail commercial sur plusieurs points. Les nouvelles dispositions sont applicables depuis le 5 novembre 2014, date de la publication du décret au JO.

Concernant d'abord la question des charges locatives, des impôts et des travaux :

L'article L.145-40-2 du Code de Commerce prévoit d'une part que tout contrat de location doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec une clé de répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire (R.145-36 C.com.).  

D'autre part, cet article prévoit que le bailleur doit communiquer à chaque locataire lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel. Il doit en outre leur adresser un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

En outre, le nouvel article R.145-35 du Code de Commerce donne une liste des charges, impôts et taxes qui ne peuvent pas être imputés au locataire, toute clause contraire étant réputée non écrite. Cela concerne :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. 

L'article ajoute que les travaux d'embellissement peuvent être mis à la charge du locataire si leur montant excède le coût du remplacement à l'identique. En outre, dans les ensembles immobiliers, la répartition entre les locataires des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Toutes ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Concernant la question du congé :                          

L'article L.145-9 alinéa 5 modifié précise que dorénavant les parties à un bail commercial peuvent donner congé non seulement par acte extrajudiciaire mais aussi par lettre recommandée avec accusé de réception. En ce cas, la date du congé sera celle de la première présentation de la lettre. Cette disposition s'applique aux contrats en cours le 5 novembre 2014.

Voir notre actualité sur la loi Pinel du 18 juin 2014 et la dynamisation des entreprises de proximité

Concernant la question du congé, voir notre actualité sur la loi MACRON qui est revenu à la règle antérieure

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