Le blog de l’étude
Cette rubrique est destinée à informer notre clientèle ou nos contacts, d'évolutions législatives ou jurisprudentielles significatives et de questions concrètes d'ordre professionnel, patrimonial ou personnel, qui peuvent être résolues grâce à l'intervention d'un notaire, afin de contribuer à une meilleure utilisation du droit et de la fiscalité, qui doivent être perçus comme des outils au service d'un objectif et non comme une source de contraintes ou d'économies à travers la fiscalité.
Un agent immobilier peut déléguer la prospection à un agent commercial mais pas le promoteur.
Cet article nous rappelle, à travers un cas de jurisprudence, la nécessité pour un agent commercial se livrant à une activité de négociation immobilière pour le compte d'un tiers de s'assurer que celui-ci a la qualité d'agent immobilier.
Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement de douze lots à usage d'habitation d'une résidence à construire se situant à la Réunion, un promoteur, la société L , confie à un agent immobilier local, la société I, un mandat exclusif pour la commercialisation de ces lots en métropole. Le même jour, l'agent immobilier délègue, par le biais d'une convention de rémunération, l'exécution de cette mission à un agent commercial qu'il avait préalablement habilité. Par la suite, le promoteur donne directement procuration à l'agent commercial de signer en ses lieux et place et en son nom les contrats de réservation du programme immobilier. Le mandat de commercialisation fut résilié puis annulé en vertu d'un arrêt du 12 février 2010 devenu irrévocable, entrainant la condamnation de l'agent immobilier à restituer les rémunérations perçues à ce titre. L'agent commercial quant à lui, se prévalant d'un lien contractuel direct avec le promoteur, l'a assigné en paiement de quatre factures d'honoraires émises le 27 décembre 2007 et 3 décembre 2008 concernant les quatre dernières ventes réalisées avec des investisseurs métropolitains.
Dans un arrêt rendu le 16 mai 2014, la Cour d'Appel de Saint-Denis, va déclarer valable le mandat de commercialisation conclu entre le promoteur immobilier et l'agent commercial et condamner le promoteur immobilier au paiement de la rémunération convenue.
Dans un arrêt rendu par la Première Chambre civile, le 17 mars 2016 n°14-21.738, la Cour de Cassation casse et annule la décision rendue par la Cour d'Appel en rappelant que conformément aux dispositions d'ordre public édictées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en matière de prospection immobilière, les agents commerciaux ne peuvent exercer en leurs qualités, des activités de prospection immobilière pour le compte d'un mandant qui ne serait pas lui-même titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier.
Cet arrêt vient confirmer la position constante de la jurisprudence en la matière (cf Cass.1ere Civ.28/04/2011, n°10-14.258) limitant ainsi l'accès à l'activité de prospection immobilière.