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Maintien du cahier des charges de lotissement dans les rapports entre colotis malgré la caducité des dispositions d'urbanisme du lotissement

Publie le Mercredi 10/08/2016 Retour

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 janvier 2016 (n° 15-10.566) a jugé que les clauses du cahier des charges du lotissement y compris les règles d’urbanisme, conservaient tous leurs effets dans les rapports entre colotis, quelle que soit la date du cahier des charges.

 

Le litige opposait deux colotis à propos d'une stipulation dans le cahier des charges d'un lotissement datant du 19 août 1926, limitant la surface constructible à 250 m² et ne pouvant dépasser le quart de la surface totale du terrain. Le coloti bénéficiaire d’un permis de construire a procédé à la construction du bâtiment autorisé. Le coloti voisin a demandé la démolition de la construction en se fondant sur le fait que le permis de construire ne respectait pas la clause du cahier des charges. De son côté, le pétitionnaire invoquait la caducité de la disposition au regard de l'article L442-9 alinéa 1er du Code de l'urbanisme (version alors en vigueur à l’époque des faits).

Néanmoins, l’alinéa 3 du même article, disposait au contraire que les droits et obligations définis dans le cahier des charges entre colotis n'étaient pas remises en cause par les dispositions de l’alinéa 1er.

 

La question se posait alors de savoir quelle était la portée de la caducité des règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges au regard des droits et obligations régissant les rapports entre colotis et définis dans le cahier des charges du lotissement?

La cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans un arrêt du 13 novembre 2014 fait application des dispositions du cahier des charges considérant qu'il engage les colotis contractuellement entre eux, peu important sa date.

 

La Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel au motif que l'ensemble des dispositions du cahier des charges du lotissement continuent de régir les rapports entre colotis, même si passé le délai de dix ans, les règles d’urbanisme ne sont plus opposables à l’instruction et à la délivrance des autorisations d’urbanisme, qu’il soit approuvé ou non. La Haute juridiction ne procède finalement à aucune articulation entre les alinéas 1er et 3 de l'article L442-9 précité faisant application de sa jurisprudence déjà en place faisant prévaloir l'application du cahier des charges entre les colotis compte tenu de son caractère contractuel (Cass 3ème civile -  31 mars 2010, n° 09-10.024 - 1er décembre 2010, n° 09-17.117 - 22 mai 2012, n° 10-25.227), et dès lors qu’il est établi de la volonté des colotis d'accorder une valeur contractuelle au cahier des charges du lotissement (Cass 3ème civile - 12 janvier 2011, n° 09-70.229).

 

On relèvera que depuis la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014), la rédaction de l'article L442-9 (loi ALUR précitée, article 159 I) a été modifiée pour renforcer et élargir le champ d’application de la caducité des règles d’urbanisme en particulier aux dispositions de nature réglementaire du cahier des charges non approuvé d’un lotissement, mais aussi aux dispositions non réglementaires ayant pour effet de restreindre le droit de construire ou d’affecter la destination de l’immeuble  dans les cinq ans de la promulgation de la loi ALUR, sauf publication au service de la publicité foncière du cahier des charges non approuvé, et décider par une majorité de colotis conformément à l’article L442-10 du Code de l’urbanisme.

Enfin, pour les praticiens, cette décision vient apporter des précisions quant au devoir du conseil du notaire (Cass 3ème civile, 11 juillet 2007, n° 06-14.270) et de l'architecte (Cass 3ème civile, 28 février 2007, n° 06-10.832) qui ont été condamnés dans ces décisions pour avoir omis d’attirer l’attention du pétitionnaire d’un permis de construire sur les dispositions d’un cahier des charges du lotissement restreignant le potentiel de construction, malgré leur caducité au regard des règles du permis de construire.

On ne manquera pas de faire un lien de cette jurisprudence avec les règles d’indépendance de législations en matière d’autorisation de construire et d’exploitation d’une ICPE même si dans ce cas d’espèce, il s’agit d’un conflit entre des règles de droit public et de droit privé.

 

 

Voir aussi dans nos actualités :

Abandon du principe d'indépendance des législations en matière de règles de distance pour la délivrance d'un permis de construire
 

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, "pour l'accès au logement et un urbanisme rénové"(ALUR)

 

Aménagement du régime des lotissements et des autorisations d'urbanisme

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